2026年11月の住宅新報の記事は、レオパレス21に対するTOB（株式公開買付け）が成立し、同社が上場廃止となる方針を報じています。管理物件の老朽化や入居者減といった構造的課題に対し、上場企業としての短期的な業績開示義務や株主のプレッシャーから離れ、抜本的な中長期的改革を断行することが最大の狙いです。今後は光通信グループの傘下に入り、同グループの通信サービス等の導入や法人顧客網を活用した入居者獲得を進めるとしています。
家賃減額・契約解除の加速リスク
非上場化により「不採算部門の整理」という構造改革が聖域なく進められるため、オーナーへの影響はよりシビアになります。特に築年数が経過した物件や固定賃料保証期間（10年超）が終了した物件に対し、これまで以上の強硬な家賃減額請求（40〜50%程度の減額要求など）や、合意できない場合のサブリース契約解除の申し出が加速する可能性が高いです。株主の目を気にする必要がなくなった分、企業側は赤字物件の切り捨てをドライに実行できます。
付帯サービスの導入と実質利回りの変化
光通信グループの意向により、自社グループのインターネット回線や各種付帯サービスの物件への導入が推し進められます。これが入居率の向上に寄与する可能性がある一方で、設備の導入費用がオーナー負担とされたり、サブリース手数料の体系が実質的に改悪されたりすることで、オーナーの利回りがさらに圧迫される懸念があります。
今後の対策と交渉スタンス
サブリース契約（マスターリース契約）にも借地借家法が適用されるため、貸主（レオパレス側）からの正当事由のない一方的な契約解除や、合意なき賃料減額は法的に無効です。企業側が非上場化を盾に「会社の方針」として減額や解除を迫ってきたとしても、法的な立場は変わりません。研究会としては、企業側の強気な態度に押されて安易に合意書にサインしないよう啓発し、借地借家法を根拠とした拒絶通知のフォーマット準備や、不採算物件に対する出口戦略（売却価格への悪影響の算定等）の共有を急ぐ必要があります。
■借地借家法第32条に基づき、サブリース会社からの家賃減額請求は双方の合意または裁判所の決定がない限り成立せず、オーナーには減額を拒否する正当な権利があります。
具体的な交渉手順
- 即答と署名の回避:担当者からの要求に対し、その場での合意や合意書へのサインは絶対に行わない。
- 根拠資料の要求:借地借家法が定める減額要件（租税公課の増減、経済事情の変動、近隣相場との比較など）を満たす客観的な根拠資料を必ず書面で提出させる。
- 書面での明確な拒絶:水掛け論を防ぐため、配達証明付きの内容証明郵便で減額を拒絶する意思を通知する。
- 従前賃料の請求継続:サブリース会社が一方的に減額した賃料を振り込んできた場合、振り込み自体は受領しつつ「不足分は未払い賃料として引き続き請求する」旨を通知して債権を保全する
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