事件番号（出典）横浜地裁判決 平成11年8月5日（判例集未登載）
判旨（要旨）
- 設計および施工の過失により土地の不同沈下と建物の亀裂が生じた事案で、各業者に以下の責任が認められた。
- 売主業者:瑕疵担保責任（損害賠償責任）
- 建築業者（施工）:10年間の保証書に基づく保証債務の不履行
- 設計者:設計・監理上の注意義務違反による不法行為責任
- 媒介（仲介）業者については、建築等の専門家ではなく、公的証明書等による確認を行えば地耐力等を独自に調査する義務はないとして責任が否定された。
内容（事案の概要と判決）
- 背景:買主が約7,300万円で土地建物を購入。売主業者との契約では瑕疵担保責任期間は引渡しから2年、建築業者からは構造耐力性能等を10年間保証する保証書が交付されていた。
- 原因と不具合の発覚:物件は傾斜地を切土・盛土して造成されたものだったが、設計者が杭の荷重分散措置やコンクリート強度の適切な指示を怠り、建築業者が十分な土壌の転圧・安定化（養生）を行わず盛土にガラを混入させたため、引渡し後に建物が不同沈下を起こし基礎や壁に多数の亀裂が生じた。
- 売主・施工・設計への判決:買主は引渡し後1年以内に修補を求めていたため、売主業者の「瑕疵担保責任」が認められた。また、建築業者の「保証債務不履行」、設計者の「不法行為責任」がそれぞれ成立し、3者に対し連帯して修繕費用や弁護士費用など約1,154万円を上限とする損害賠償が命じられた。
- 仲介業者への判決:宅建業者（仲介）は建築の専門家ではなく、確認済証や検査済証等で適法な施工を確認していれば地盤調査まで行う注意義務はないとして、仲介業者への請求は棄却された。
建物検査士のアドバイス
- 擁壁や盛土・切土物件の注意点:傾斜地やひな壇の造成地（特に盛土と切土が混在する地盤）は不同沈下のリスクが伴います。擁壁に水抜きの穴が適切に機能しているか、擁壁自体に亀裂や孕み（ふくらみ）がないか、基礎周囲の土が下がっていないかを確認することが重要です。
- 基礎や外壁のクラック（亀裂）に警戒:建物の基礎や外壁に、髪の毛以上の太さ（幅0.3mm以上、または0.5mm以上）の亀裂がある場合や、建物の外周を歩いてみてビー玉が転がるような傾きを感じる場合は、地盤沈下や不同沈下が進行している可能性があります。
- 保証書と地盤調査資料の確認:新築や築浅物件の場合は、施工会社が発行した「保証書」の有無と内容、および建築時に実施された「地盤調査報告書」や「地盤改良工事の施工記録」を必ず確認し、将来の不同沈下リスクに対する備えがなされているかチェックしましょう。
擁壁のある中古物件購入時のチェックポイント
傾斜地や擁壁のある中古物件では、地中に潜む水圧の処理と、地盤の硬さの違い（切土と盛土）が引き起こす不同沈下リスクをいかに見抜くかが最大の焦点となります。
擁壁自体の健全性と排水機能
- 水抜き穴の有無と状態:擁壁には一定間隔で地中の水を逃がす「水抜き穴」が必要です。土砂や雑草で塞がって水が抜けない状態だと、雨水の水圧が擁壁の背面に直接かかり、崩壊の引き金になります。
- はらみ（ふくらみ）と亀裂:擁壁の表面が前方に押し出されるように膨らんでいたり、構造的な亀裂や白い粉（エフロレッセンス）が大量に浮き出ている場合は、すでに土圧に耐えきれず構造的限界を迎えている危険なサインです。
- 材質の確認:現在の基準を満たす鉄筋コンクリート造（RC造）以外の、古い大谷石積みやモルタルを使わない空石積み（からいしづみ）などは、経年劣化による倒壊リスクが高い傾向にあります。
地盤と建物本体への影響
- 切土と盛土の境界線:傾斜地の造成は、山を削った「切土（硬い）」と土を盛った「盛土（軟らかい）」が混在することが多く、この境界線上に建つ家は不同沈下を最も起こしやすい場所です。敷地周囲の土が基礎から下がっていないか確認します。
- 基礎のクラックと建物の傾き:幅0.5mm以上のクラックや、基礎に斜めに入る亀裂は不同沈下が進行している疑いがあります。インスペクションでは、レーザーレベル等の専用機器を用いて床や壁の傾きを数値化し、建具（ドアや窓）に歪みが生じていないかを確認します。
書類による適法性の確認
- 高さ2mを超える擁壁の場合、行政の「検査済証（または工作物確認済証）」が交付されているかを確認します。これがない「既存不適格」の擁壁は、将来建物を建て替える際に、擁壁自体の造り直しを指導され、莫大な追加費用が発生する可能性があります。
建物調査・問題解決
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