民泊転用見抜けず融資　フラット３５、計１３億円超　検査員調査　

（日経　２０２６．１０．２１）

記事の概要

• 居住用住宅ローンである「フラット35」が、本来の目的（自身の居住）を偽って民泊（投資用）物件に転用されていた。
• 金融機関の審査段階で、投資目的であることを隠した不正利用を見抜けないまま融資が実行された。
• 判明した一連の不正な融資総額は計13億円を上回る規模となっている。

対応策（金融機関・機構側の再発防止策）

• 審査プロセスの厳格化借り手の居住意思をより厳格に確認するため、融資実行後の住民票の移動確認だけでなく、公共料金の契約状況や郵便物の転送設定などを複合的にチェックする。
• 民泊データとの照合・モニタリング民泊仲介サイトの掲載情報や自治体への民泊届出データと、フラット35の融資物件リストを定期的に照合し、不正転用を早期に検知するシステムを構築する。
• 実地調査の実施疑わしい物件に対しては、第三者機関を利用した現地調査（ポストの表札確認、人の出入りやチェックイン用キーボックスの有無の確認）を行う。
• 一括返済の要求と罰則の徹底不正利用が発覚した場合、契約違反として残金の一括返済を即座に求め、悪質な不動産業者が介在している場合は刑事告発や業務停止に向けた関係機関との連携を強化する。

フラット35不正利用の実態——業者の手口とローンの仕組みの比較

不動産業者による悪質な持ちかけの手口

悪質な不動産業者は、不動産投資の知識が乏しい若年層や会社員をターゲットに、住宅ローンの仕組みを悪用して以下のような手口で勧誘を行います。

• 「持ち出しゼロで投資できる」という甘い誘惑事業用の投資ローンは頭金（物件価格の1〜3割程度）を求められるのが一般的ですが、住宅ローン（フラット35）は物件価格の100%（フルローン）を借りやすいため、「自己資金ゼロで不動産オーナーになれる」と持ちかけます。
• 「家賃（民泊収益）でローンを返済できる」とアピール「自分で住む体裁にしておけば、民泊の収益や家賃収入で毎月のローンが相殺され、最終的に自分の資産になる」と、不正行為であることを隠す、あるいは軽いルール違反程度に思わせて勧誘します。
• 居住実態の偽装指示（口裏合わせ）金融機関に対しては「必ず自分が住むと言いなさい」と指示し、融資実行の前後だけ物件の管轄に住民票を移させたり、金融機関からの確認郵便物を受け取るためだけにポストに表札を出させたりと、計画的に居住実態を偽装させます。
• 書類の改ざん審査を通りやすくするため、業者が主導して源泉徴収票や給与明細などの収入証明書類を偽造・水増しする極めて悪質なケースも確認されています。

投資用ローンと住宅ローンの仕組みの違い

住宅ローンは「国民のマイホーム取得を支援する」という公益的な目的があるため、投資用ローンに比べて非常に有利な条件が設定されています。これを投資目的に流用することは、金融機関への詐欺行為にあたります。