前回の第1回では、外壁タイルの剥落によって歩行者などの第三者に被害が及んだ場合、民法第717条（土地工作物責任）に基づき、まずは建物の所有者である「管理組合（区分所有者）」が第一次的な損害賠償責任を負うという厳しい現実について解説しました。
連載第2回となる今回は、剥落事故が起きてしまった際、あるいは剥落の危険が発覚した際に、「売主や施工会社、あるいは管理会社に責任を問うことはできるのか？」という法的・実務的な視点と、管理組合が身を守るための具体的な防衛策について解説します。
1. 施工会社や売主の責任を問えるのか？
タイル剥落の原因が明らかに「施工不良（接着剤の不足、下地処理の甘さ、伸縮目地の設計不良など）」であった場合、管理組合としては当然、建物を分譲した売主や、実際に工事を行った施工会社に責任を追及したいと考えるでしょう。しかし、ここにはいくつかの法的なハードルが存在します。
・契約不適合責任（旧：瑕疵担保責任）の壁
新築マンションの場合、「住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）」により、引き渡しから10年間は売主に瑕疵担保責任（契約不適合責任）があります。しかし、品確法の対象は「構造耐力上主要な部分」や「雨水の浸入を防止する部分」に限られ、外壁タイルの浮きや剥落は、原則として品確法の10年保証の対象外となるケースが多く見られます（一般的なアフターサービス規準では2年程度とされることが多いです）。
・不法行為責任（最長20年）による追及
引き渡しから時間が経過している場合、民法上の「不法行為責任」を根拠に施工会社等を訴える方法があります。最高裁の判例では、「建物の基本的な安全性を損なう瑕疵」がある場合、引き渡しから最長20年間は不法行為責任を問えるとしています。
外壁タイルの剥落が「第三者の生命・身体に危険を及ぼす（基本的な安全性を損なう）重大な施工不良」と裁判所で認められれば、損害賠償や補修費用を請求できる可能性があります。ただし、これが「施工不良」によるものか、単なる「経年劣化」や「地震などの自然災害」によるものかを立証する責任は管理組合側にあり、高度な専門的調査が必要となります。
2. 管理会社の「善管注意義務違反」は問えるか？
日常的な管理を委託しているマンション管理会社に対し、責任を問えるケースもあります。管理会社は管理組合との間で管理委託契約を結んでおり、プロとして「善良な管理者の注意義務（善管注意義務）」を負っています。
・責任が問われる可能性が高いケース：
管理会社の担当者が日常点検で明らかにタイルの浮きやひび割れ、はらみ等を発見していた（または容易に発見できた）にもかかわらず、管理組合への報告や修繕の提案を怠り、結果として剥落事故が起きた場合。
・責任を問うのが難しいケース：
見た目では全く分からない内部の接着不良が原因であり、目視を中心とする通常の点検業務の範囲では発見が不可能であった場合。
3. 管理組合が身を守るための3つの防衛策
事故が起きてから「施工不良だ」「管理会社の怠慢だ」と主張しても、被害者に対する第一次的な賠償責任は免れません。管理組合が自らと区分所有者の財産を守るためには、事前の防衛策が不可欠です。
・建築基準法第12条の「定期報告」とプロによる精査
築10年を超えたマンションでは、全面的な打診調査（または赤外線調査）が義務付けられています。この調査を形式的なものに終わらせず、第三者の専門機関（住宅性能検査の専門家や建築士など）を入れ、修繕が必要な箇所を正確に洗い出すことが重要です。
・兆候を見逃さない「記録と報告」の徹底
タイルのひび割れや、エントランス付近でのタイルの欠片の発見など、些細な兆候を見逃さないことです。管理員や居住者からの報告ルートを確立し、管理会社からの点検報告書は理事会で必ず詳細に確認・保管しておきます。
・「施設賠償責任保険」への加入と補償内容の確認
万が一、タイルが落下して第三者にケガをさせたり、車を破損させたりした場合に備え、マンション総合保険（施設賠償責任保険）が十分な補償額に設定されているかを必ず確認してください。ただし、「老朽化を知りながら放置していた（重大な過失）」とみなされると保険金が下りないケースもあるため、適切な維持管理が保険適用の大前提となります。
まとめ
マンションの管理組合は「素人の集まり」であっても、法律上は建物の管理者として極めて重い責任を背負っています。タイル剥落問題を「経年劣化だから仕方ない」「管理会社任せで大丈夫」と放置することは最大の経営リスクです。疑わしい事象があれば、中立的な専門機関を活用し、早期に事実関係（施工不良の有無など）を把握することが、結果的にマンションの資産価値と居住者の安全を守ることにつながります。
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