１）事件概要
借主の要望で建てた建物の賃貸借における賃料減額請求事件です。
２）判決裁判所と判決年月日
最高裁判所・平成17年（2005年）3月10日判決
３）事件の経緯
食料品販売等を行う会社（借主X）の要望に合わせ、土木建築請負会社（貸主Y）が大型スーパー用の建物を建築し、Xが長期で借りる契約を結びました。この建物は他の用途への転用が困難なオーダーメイド型でした。契約では、期間を20年とし、賃料は3年ごとに「初回は7％、以後は最低5％以上増額する」という自動増額特約が付けられていました。しかし、数年後に借主Xが賃料の据え置きや減額を求めました。
貸主Yは特約通り増額された賃料を請求し、借主Xは借地借家法に基づく賃料減額を主張して裁判になりました。
原審（控訴審）は、この契約が共同事業的で特殊であることを理由に、公租公課（税金など）の上昇や借主Xの業績が順調であることだけを考慮し、Xの減額請求を認めませんでした2, 3。これを不服としてXが最高裁へ上告しました。
４）争点
最大の争点は以下の2点です。第一に、借主の要望に合わせて建てられた他用途への転用が困難な建物の賃貸借契約において、「必ず賃料を一定割合で増額する」という特約がある場合でも、借地借家法32条1項に基づく賃借人からの「賃料減額請求」が認められるかという点です。
第二に、賃料減額請求の正当性を判断する際、原審のように特定の事情（借主の経営状態や税金の上昇など）だけを重視し、土地建物の価格変動や近隣の家賃相場といった「他の客観的な事情」を無視して判断することが法的に許されるかどうかが問われました。
５）裁判所の判断（結論と理由）
最高裁判所は、原審の判断には違法があるとして判決を破棄し、審理を差し戻しました,。実質的に借主Xの主張を認める方向の結論です。
その理由として、借地借家法の賃料増減額請求権は「強行法規」であり、当事者間の自動増額特約などによって法律の適用を排除することはできないと明言しました。
また、今回の契約も基本的には貸主が建物を使わせ、借主が対価を払う通常の賃貸借契約と同じだと指摘しました。したがって、減額の妥当性を判断する際は、借主の経営状態など特定の要素だけで独自の基準を設けることは許されません。
原審が、土地建物の価格変動や近隣の賃料相場といった「他の重要な事情」を一切考慮せずに減額請求を否定したのは、借地借家法の解釈を誤っていると厳しく指摘したのです。
６）この判例が示す判断基準・法解釈
オーダーメイド型の賃貸借やサブリースのような特殊な契約形態であっても、借地借家法の賃料増減額請求権（32条1項）は強行法規として適用されるという重要な基準を示しました。
増額特約があっても減額請求は可能であり、その判断にあたっては、当事者間の特別な事情だけでなく、不動産価格の変動や近隣相場など、法律が想定する客観的な事情を総合的に考慮しなければならないという解釈を確立しました。
７）実務上の留意点（この判例から企業や個人が注意すべきこと）
不動産オーナーや企業が事業用物件の賃貸借契約を結ぶ際、「3年ごとに必ず家賃を○％上げる」といった自動増額特約を結んだとしても、絶対的な効力を持たないことに注意が必要です。借地借家法は借主保護の性格が強く、経済情勢の変化や周辺相場の下落があれば、借主からの減額請求が法的に認められるリスクが常に存在します。特に、相手の要望に合わせて多額の投資を行い建物を建てる場合、将来の確実な回収を見込んでガチガチの増額特約を結びがちですが、万全ではありません。
トラブルを防ぐには、相場変動などの客観的データに基づき、双方が納得できる柔軟な協議のプロセスを契約に組み込んでおくなどの工夫が求められます。
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