１）事件概要
マンション駐車場の専用使用権分譲代金が、分譲業者と管理組合のどちらに帰属するかが争われた事件です。
２）判決裁判所と判決年月日
最高裁判所第二小法廷・平成10年（1998年）10月30日判決
３）事件の経緯
マンション分譲業者であるA2興産（上告人）は、昭和60年から62年にかけて全38戸のマンションを分譲販売しました。その際、建物1階部分と敷地の一部に14区画の駐車場を設け、マンション購入者のうち希望する12名に対して、駐車場の「専用使用権」を1区画100万円〜120万円で分譲し、合計1410万円の代金を業者が受け取っていました。
売買契約書には、希望者が専用駐車場の代金を業者に支払うことや、他の購入者は特定の人が駐車場を専用使用することを認める旨が記載されていました。しかし後になって、マンション管理組合の理事長（被上告人）が、「敷地は本来区分所有者全員の共有なのだから、分譲代金は業者が管理組合に代わって集めただけであり、組合に返還すべきだ」と主張して裁判を起こしました。
第一審と原審（控訴審）は理事長側の主張を一部認め、業者に代金の支払いを命じましたが、業者がこれを不服として最高裁に上告しました。
４）争点
最大の争点は、分譲業者がマンションの敷地（共有部分）に設けた駐車場の「専用使用権」を購入者に分譲して得た代金が、「分譲業者自身の利益として認められるのか」それとも「区分所有者（管理組合）に帰属し、返還すべきものなのか」という点です。
原審では、業者はマンション敷地の管理を任された「受任者」の立場にあり、委任事務として代金を受け取ったのだから管理組合に引き渡すべきだと判断されました。
しかし、分譲契約において業者が代金を自己の利益とする明確な合意があったと言えるのか、また業者が当然に区分所有者全員の受任者（代理人）のような立場にあったと言えるのかが問われました。
５）裁判所の判断（結論と理由）
最高裁判所は原審の判断を覆し、駐車場専用使用権の分譲代金は「分譲業者に帰属する」と結論づけ、管理組合側の返還請求を退けました。
その理由として、まず売買契約書や図面集の記載から、専用使用権を得た人は駐車場を独占して使えること、それ以外の人はそれを承諾することが明確に合意されていたと指摘しました。購入者が無思慮に乗じられて暴利をとられたような、契約を無効にする事情もありませんでした。
業者は最初から自分の利益のために専用使用権を販売し、購入者もそれに納得して代金を払っていたため、契約の合意通り代金は業者のものになると判断しました。
また、マンション分譲において業者が当然に管理組合の受任者の立場に立つわけではなく、当事者の意思に反して勝手に「業者が委任を受けて販売した」とみなすことはできないと述べました。
６）この判例が示す判断基準・法解釈
この判例は、マンション分譲時において、分譲業者が敷地内の駐車場に専用使用権を設定し、その対価を自らの利益として取得することは、契約書等で当事者間に明確な合意があり、暴利を貪るなどの不当な事情がない限り法的に有効であるという基準を示しました。分譲業者が包括的に管理組合の受任者的地位に立つという解釈は根拠がない旨を明確にしています。
７）実務上の留意点（この判例から企業や個人が注意すべきこと）
不動産会社（分譲業者）が分譲時に専用使用権の対価を自らの収益とする場合、後々のトラブルを防ぐためには、売買契約書において「対価が業者に帰属すること」や「専用使用権の設定について他の購入者が承諾すること」を極めて明確に記載し、購入者全員から同意を得ておくことが不可欠です。
一方、マンションを購入する個人や管理組合は、共有部分である駐車場の専用使用権やその代金の扱いについて、契約時に内容をしっかり確認する必要があります。分譲会社が代金を取得することが契約上明記されている場合、後から「敷地は共有だから代金は組合のものだ」と主張しても認められないことに注意が必要です。
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