１．はじめに
国民の生活基盤である住環境において、賃貸住宅の果たす役割は極めて大きい。
しかしながら、賃貸住宅の退去時における「原状回復」や「敷金精算」をめぐるトラブルは後を絶たず、社会問題化して久しい。
国土交通省による「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」の普及や民法改正によるルールの明文化が進められてきたにもかかわらず、現場における紛争は依然として抜本的な解決に至っていないのが実情である。
本提言書は、こうした賃貸市場の健全化を図るため、特定非営利活動法人日本住宅性能検査協会が認定・発行する「敷金診断士」の社会的使命と絶対的必要性について論じ、その積極的な活用を社会全体へ提言するものである。
２．原状回復トラブルの現状と深刻化
独立行政法人国民生活センターの最新の集計によると、賃貸住宅の敷金や原状回復をめぐるトラブル相談件数は、2023年度において13,273件に上り、依然として年間1万件を超える高水準で推移している。
相談の多くは「通常損耗や経年劣化であるにもかかわらず、壁紙の全面張り替えやハウスクリーニング代など高額な修繕費用を請求された」といった内容である。
借主が本来負担すべきでない費用まで請求されるケースが後を絶たず、泣き寝入りしている潜在的な層を含めれば、実際の経済的被害は甚大である。
この根本的な原因は、不動産に関する専門知識に乏しい一般消費者（借主）と、専門業者である貸主・管理会社との間に存在する、圧倒的な「情報の非対称性」にある。
３．「敷金診断士」の社会的使命
このような不均衡な力関係を是正し、双方が納得できる公平な解決を導くために創設されたのが、NPO法人日本住宅性能検査協会が認定する「敷金診断士」である。
敷金診断士の最大の社会的使命は、不動産賃貸における敷金・保証金を巡るトラブルの解決を図る専門家として、素人たる消費者の側に立ちながらも、独立対等な立場で『公平・公正』な診断を行うことである。
退去立会いなどの現場において、国土交通省のガイドラインや法令・過去の判例などの客観的基準に厳密に基づき、原状回復工事の適正な範囲と適正価格を算定し、精緻な「査定書」を作成する。
事実に基づく中立的かつ専門的な介入によって無用なトラブルを未然に防ぎ、賃貸住宅業界全体の健全なる発展と信頼回復に大きく寄与することこそが、敷金診断士に課せられた重大な使命である。
４．敷金診断士の絶対的必要性と「査定書」の客観的評価
現在、原状回復問題がこじれた場合の最終的な解決手段として法的手続きが存在するが、一般消費者にとって時間的・金銭的な負担は極めて大きい。
敷金診断士が強く求められる理由は、法的手争いに発展する前の段階において、的確な第三者評価を下せる点、そしてその評価が司法の場でも通用するほど精度が高い点にある。
具体的には以下の４点において、その存在が社会的に不可欠である。
①【司法の場でも高く評価される「査定書」の証明力】
実際に地方裁判所等において原状回復が争点となった際、敷金診断士が作成した「調査・査定書」に対し、裁判官から「国土交通省のガイドラインに厳密に則って作成された適正な内容である」と極めて高い評価を得た事例が報告されている。
これは、同資格者の査定がいかに客観的で証拠としての価値が高いかを示す明確な左証である。
②【紛争の予防と早期解決】
専門家が現地調査と精緻な査定を行うことで、当事者間の感情的な対立を防ぎ、客観的事実に基づいた円滑な合意形成を促進する。
③【消費者の権利と財産の保護】
難解な見積書や契約書の特約事項を精査し、不当な請求から消費者の財産を法的基準に則って確実に守護する防波堤となる。
④【社会コストの削減】
質の高い査定書をもとに当事者間での早期・円満解決を促すことで、国民生活センター等の行政窓口や裁判所への負担を大幅に軽減する社会的インフラとして機能する。
５．おわりに（今後の展開と提言）
年間1万3千件以上もの相談が公的機関に寄せられる現状を重く受け止め、無用なトラブルを根絶するためには、「敷金診断士」の社会的認知度の向上と実装が急務である。
裁判所からも高い評価を受ける「査定書」作成のノウハウは、賃貸市場の透明化に直結する。
今後は行政機関との連携による消費者への周知徹底を図ると同時に、不動産管理会社や仲介業者が自ら敷金診断士の知見を導入し、透明性の高い退去手続きを業界のスタンダードとすることが望まれる。
日本住宅性能検査協会が認定する敷金診断士は、日本の賃貸住環境を安心・安全なものへと導く「不可欠な存在」であり、国、自治体、そして不動産業界全体が一体となり、同資格の積極的な活用と制度的バックアップを図ることをここに強く提言する。
NPO法人日本住宅性能検査協会
敷金問題研究会
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