事件概要：
敷地の一部売却により違法建築物となる点等を説明しなかった建築会社および銀行の説明義務違反が問われた事件です。
判決裁判所：
最高裁判所 第一小法廷 (Wait, passage 1 says: 最高裁 平成18年6月12日判決 破棄差戻し)
判決年月日：
平成18年（2006年）6月12日
事件の経緯：
土地所有者Xは、取引銀行Y1から建築会社Y2を紹介され、自宅・賃貸店舗等からなる建物の新築計画を提案されました。その計画（経営企画書・投資プラン）では、建築後に敷地北側の土地（約80坪）を売却して自己資金（建築費用の一部）を調達し、賃料収入で残りの借入金を返済する前提となっていました。
しかし、本件建物は売却予定の北側土地を含む敷地全体で建築確認を受けており、容積率制限の上限近くまで建てられていました。そのため、北側土地を売却すると、残りの敷地は容積率オーバーの違法建築物になり、また売却先の買主も敷地の二重使用（建築確認を受けられない）となるため、予定通りの価格で土地を売却することが実質的に困難でした。 土地を売却できず借入金の返済が遅滞したXは、Y1およびY2の説明義務違反（不法行為・債務不履行）を理由に損害賠償を求め提訴しました。一審は請求を一部認めましたが、二審（高裁）はY1・Y2の説明義務を否定して請求を棄却したため、Xが最高裁へ上告しました。
争点：
① 建築会社（Y2）は、建築後に敷地の一部（土地）を売却すると建物が違法建築物となり、土地の売却自体が困難になる（価格が著しく低下する）こと（本件敷地問題）について、事業計画を提案する際に施主（X）に説明すべき信義則上の義務（説明義務）を負うか。
② 融資を行った銀行（Y1）について、通常は売却可能性の調査・説明義務まで負わないとしても、建築会社と共に企画を説明し「取引先に働きかけてでも土地売却を確実に実現させる」等の言動を行ったような「特段の事情」がある場合、信義則上の調査・説明義務を負う余地があるか。
裁判所の判断（結論と理由）：
【結論】 原判決を破棄し、審理を深めさせるため高裁へ差し戻しました（破棄差戻し）。
【理由】 建築会社（Y2）について：北側土地を売却すると容積率違反の違法建築物となり、買主側も敷地の二重使用で建築確認を受けられない可能性が生じるため、土地の売却価格は大幅に低下せざるを得ず、予定通りの売却はもともと困難でした。Y2はこの敷地問題を認識していながら、「建築主事が気付かなければ問題ない」などと不適切な判断をし説明しなかったため、明確な説明義務違反があり、損害賠償責任を負うと判断しました。 ・銀行（Y1）について：一般には返済原資となる土地売却の可能性まで調査・説明する義務はありませんが、Xに対し「銀行の取引先に働きかけてでも売却を確実に実現させる」と述べるなどの「特段の事情」が認められるならば、敷地問題や売却可能性を調査・説明すべき信義則上の義務を肯認する余地があると判断しました。二審がこの特段の事情を考慮せず直ちに義務を否定したのは審理不尽（法令違反）であると判示しました。
この判例が示す判断基準・法解釈：
建築会社が施主に建築・資金調達計画を提案する際、計画の前提となる土地売却が「建築基準法上の制約（容積率制限や敷地の二重使用）により実質的に困難になる（資産価値が著しく落ちる）」ことを知っていた、または知り得た場合には、施主に対してこれを説明すべき信義則上の義務を負うという基準を示しました。 ・融資機関（銀行）についても、原則としては事業計画の実現性までの調査・説明義務は負わないものの、計画の実現（土地売却など）を積極的に後押し・関与するような不熱心でない発言や行動（特段の事情）があった場合には、例外的に調査・説明義務を負う可能性があるという解釈を示しました。
実務上の留意点（この判例から企業や個人が注意すべきこと）：
建築会社・開発事業者側：分筆や一部売却を前提とした建築プランを提案する場合、容積率や建蔽率、敷地の二重使用など建築基準法上の規制を綿密に確認しなければなりません。「確認申請さえ通ればよい」「建築主事が気付かなければ大丈夫」といった違法・脱法的な発想で説明を怠ると、深刻な説明義務違反（損害賠償責任）に問われます。
金融機関（銀行）側：融資の審査・提案にあたり、事業計画の返済原資（不動産売却等）に積極的に関与するような過度な約束や説明（「取引先に働きかけて確実にする」等）を行うと、本来負わないはずの事業・法的リスクの調査説明義務を問われるリスクが生じます。 ・施主・不動産所有者（個人）側：将来の土地売却代金を返済原資とするような建築・融資プランを組む際は、建築後に土地を売却しても既存の建物や売却地が建築基準法に違反しないか、専門家に客観的な法的リスクを確認・検証することが極めて重要です。
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