日住検総研（総合的な住宅・不動産管理の調査研究機関）の視点から、今回の「小規模マンションの管理危機」という社会課題に対する今後の方向性（総論）を提言いたします。
これまで日本のマンション管理は、管理会社への「完全委託（フルスペック型）」が前提でした。しかし、構造的な人手不足とインフレを背景に、このビジネスモデルはすでに限界を迎えています。今後は、マンション管理を「サービスを消費するもの」から「自分たちの資産を経営するもの」へと再定義し、以下の方向へシフトしていく必要があります。
1. 「消費者」から「経営者」への意識転換
管理会社はもはや「お金を払えば何でもやってくれる下請け」ではなく、対等な「ビジネスパートナー」です。パートナーから「契約するメリットがない」と見なされれば切られる時代において、管理組合（住民）は自らのマンションの経営状況（収支、建物の状態、住民の合意形成力）を客観的に把握し、自立した組織として主体的に動く「マンション経営者」としての意識を持つことがすべての出発点となります。
2. 管理業務の「アンバンドリング（細分化）」の推進
管理会社が提供してきたパッケージ化された業務を分解（アンバンドリング）し、必要なものだけを選択する合理化が急務です。
専門性が高い業務（基幹事務）： 出納、会計、滞納督促、法的対応などは引き続きプロ（管理会社やマンション管理士等）に委託する。
現場依存の業務（清掃・日常管理）： 管理会社経由ではなく、地域の清掃業者やシルバー人材センターへの直接発注、あるいは住民による当番制（一部自主管理）に切り替える。
3. 管理DX（デジタル・トランスフォーメーション）の実装
小規模マンションほど、ITの導入によるコスト削減効果が大きくなります。
総会や理事会のオンライン化、管理アプリを使った電子決議や掲示板のデジタル化、スマートロックや監視カメラの高度化による「管理人の巡回頻度の削減」など、テクノロジーで補える人的リソースは積極的に代替していく必要があります。
4. 「個」の限界を超える地域連携とシェアリング
数十戸の単独マンションではスケールメリットが出ないため、今後は「面」での管理が求められます。
近隣の複数マンションで管理組合連合を作り、清掃業者や修繕業者を共同で発注・シェアすることで発注ロットを大きくし、コストを抑えつつ業者側のメリットも創出する「地域連携型・広域管理」の仕組みづくりが今後の重要な研究・実践テーマとなります。
5. 悪質業者を排除する「透明性の高い外部専門家」の活用
管理会社離れが進む中、その隙を突いて高額なコンサルタント料や修繕工事のキックバックを狙う悪質業者が増加しています。管理組合が自衛するためには、利益相反のない第三者の専門家（日住検などの客観的な検査機関、独立系の建築士やマンション管理士）をアドバイザーとして適宜活用し、セカンドオピニオンを得る「透明性の担保」が不可欠です。
【結論】
マンションは「管理を買う」時代から、「自分たちで管理をデザインし、育てる」時代へと明確に移行しました。小規模マンションが生き残るためには、住民同士のコミュニティを再構築し、外部リソース（IT、地域連携、専門家）を賢く使いこなす「スマートな自立型管理」への移行が、今後のスタンダードな解決策となります。
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