1. 相談件数の推移と実態トレンド
急激な増加と高止まり：
リースバックに関する相談は、国民生活センターが公式に強い注意喚起を行った令和3年（2021年）頃から急増し、現在も高水準で推移しています。国交省が本年（令和8年）に新ガイドラインを施行せざるを得なかった最大の背景が、この相談件数の増加と被害の深刻化にあります。
被害者の大半がシニア層：
相談者の約7割〜8割が60歳以上の高齢者です。老後資金の不安、年金生活での生活苦、住宅ローンの返済負担など、シニア特有の経済的弱みにつけ込まれるケースが目立ちます。
被害額が高額：
通常の消費者トラブルと異なり、自宅という最大の資産を失うため、被害額（経済的損失）が数百万〜数千万円単位にのぼるのが特徴です。
２．リースバックとリバースモーゲージとの違い
両者は「自宅を活用して資金を得る」という目的は同じですが、権利関係と月々の負担に決定的な違いがあります。
所有権の所在： リースバックは事業者に自宅を売却するため「所有権が他者に移る」のに対し、リバースモーゲージは自宅を担保にした融資であるため「所有権は自分のまま」です。
毎月の支払い： リースバックは売却後も住み続けるための「家賃」を毎月支払いますが、リバースモーゲージは原則として「利息のみ（または生存中の支払いなし）」で済みます。
最終的な家の行方： リースバックは契約終了（退去）で関係が終わりますが、リバースモーゲージは契約者死亡後に自宅を売却する等して一括返済されます。
利用のしやすさ： リバースモーゲージは対象エリアや年齢等の審査が厳格ですが、リースバックは比較的審査が緩く、住宅ローン残債があっても利用しやすい特徴があります。
３．リースバックが抱える社会的な問題点
市場の急拡大に伴い、情報弱者である高齢者を狙った悪質な取引が多発し、深刻な社会問題となっています。
合法的な「追い出し」の横行： 営業では「一生住み続けられる」と説明しながら、実際には期限付きの「定期借家契約」を結ばせ、数年後に強制退去させる手口が後を絶ちません。
不当な修繕費負担の押し付け： 賃貸に切り替わったにもかかわらず、「修繕はすべて借主負担」とする特約を盾に、雨漏りなどの高額な修理費用や法外な原状回復費用を請求されるトラブルが蔓延しています。
サブリース倒産による連鎖的被害： 間に転貸業者（サブリース業者）が入る複雑なスキームにおいて、業者が倒産した途端、大元の所有者から突然退去を迫られるという構造的なリスクが放置されています。
価格と家賃の非対称性（経済的搾取）： 市場価格より不当に安く買い叩かれ、さらに相場より高い家賃を設定されるなど、事業者と消費者の情報格差を突いた搾取が起きています。
４．契約時、一般の人が気を付ける点（最重要ポイント）
一度契約書に実印を押すと後から覆すことは極めて困難です。以下の点を契約前に必ず確認する必要があります。
契約形態が「普通借家」か「定期借家」かの絶対確認： 長く住み続けたい場合は「普通借家契約」が原則です。やむを得ず定期借家となる場合は、必ず「再契約の確約条項」が書面にあるかを確認してください。
「修繕費用負担区分」の書面化： 給湯器の故障やシロアリ被害など、高額な修繕費はどちらが負担するのか。口約束を排し、必ず「主要設備は貸主負担」などの負担区分表を契約書に組み込んでください。
買取価格と家賃のバランスの冷静な判断： 買取価格が高くなれば、将来支払う家賃も跳ね上がります。目先の一時金にとらわれず、年金収入等の範囲で支払い続けられる家賃設定か、将来の収支を計算してください。
買戻し特約の明確化： 「将来買い戻せる」という言葉を鵜呑みにせず、買戻しができる「期限」と、具体的な「金額（計算式）」が契約書に明記されているかを厳しくチェックしてください。
第三者の専門家への事前相談： 契約書にサインする前に、我々のような第三者の専門家（住宅リースバック適正取引主任者など）へ「セカンドオピニオン」を求めることが最大の自己防衛策です。
５．もし家賃が払えなくなった場合のセーフティーネット
万が一、家賃の支払いが困難になった場合でも、決して一人で抱え込まず、以下の公的なセーフティネットへ速やかに接続することが重要です。
生活困窮者自立支援制度の活用： 各自治体の自立相談支援機関を通じて、一定の要件を満たせば家賃補助（住居確保給付金）を受けながら生活の立て直しを図ることができます。
住宅セーフティネット制度による住み替え支援： 地域の「居住支援法人」がサポートに入り、高齢者等の入居を拒まない登録住宅（セーフティネット住宅）への住み替えや、家賃負担の軽減措置を活用します。
生活保護制度への速やかな移行： リースバックですでに自宅（不動産資産）を売却・手放している状態であるため、要件を満たせば生活保護（住宅扶助による家賃支給）を受給しやすい環境にあります。
地域の専門窓口への早期SOS： 滞納が続いて強制退去となる前に、自治体の福祉窓口や当法人の地域支部（相談窓口）へご相談いただくことで、最悪の事態（住居喪失・ホームレス化）を防ぎます。
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