1）判例
最高裁判所第2小法廷、平成17年12月16日
2）事案の経緯
借り主（賃借人）は、貸し主（賃貸人）と建物の賃貸借契約を結び、約35万円の敷金を預けました。契約書には「退去時は元の状態に戻し、負担区分表に従って補修費用を負担する」と書かれており、借り主は「負担区分表の内容を理解した」という書類も提出していました。その後、借り主が解約して退去する際、貸し主は預かっていた敷金の中から、普通に生活していて自然についた傷や汚れ（通常損耗）の修理代など約30万円を差し引き、残りの金額だけを返還しました。
これに対して借り主は、「普通に住んでいてできた傷の修理代まで支払う約束はしていない」として、差し引かれた敷金の返還を求めて裁判を起こしました。一審と二審では貸し主側の主張が認められ、借り主は敗訴しましたが、これを不服とした借り主が最高裁判所へ訴え（上告）を起こした、というのが一連の流れです。
3）争点
裁判で最も大きな争点となったのは、賃貸借契約において「借り主が、普通に生活していて自然にできた傷や経年劣化（通常損耗）の修理代まで負担する」という特約（通常損耗補修特約）が、どのような条件を満たせば法的に成立したと認められるかという点です。
さらに本件において、契約書に「原状に復する」といった抽象的な記載があり、借り主が「負担区分表を理解した」という書類を提出していたという事実だけで、実際に借り主が内容を正しく認識して合意し、特約が成立していたと言えるかどうかが問われました。
4）裁判所の判断（結論と理由）
最高裁判所は、貸し主側の勝訴とした一審・二審の判決を取り消し、通常損耗の補修特約は成立していないと判断しました。
5）理由
本来、建物の経年劣化や普通に使っていてできる傷（通常損耗）の減少分は、毎月支払っている「家賃」の中に含まれており、貸し主はそこから回収すべきものです。そのため、家賃とは別に修理代を借り主に払わせる特約は、借り主に予想外の負担を強いることになります。
この特約が認められるには、①契約書に「通常損耗の範囲」が具体的に明記されているか、②口頭でしっかり説明され、借り主が明確に理解して合意していることが必要です。本件では、契約書や負担区分表の言葉が曖昧で具体性がなく、説明も不十分だったため特約は無効とされました。
6）この判例が示す判断基準・法解釈
最高裁判所は、借り主に通常の傷や汚れの修理代を負担させる特約を有効にするためには、「明確な合意」という厳しい要件が必要だと示しました。単に「原状回復費用を負担する」という曖昧な言葉や、わかりにくい表があるだけでは不十分です。具体的に「どの範囲の傷を直すために費用を負担するのか」が客観的にはっきりと特定されており、借り主がそれに心から納得して承諾していなければ特約は成立しないと解釈されます。
7）実務上の留意点（この判例から企業や個人が注意すべきこと）貸し主（企業や大家さん）の注意点
貸し主の注意点：
退去時のトラブルを防ぎ、借り主に補修費用を負担してもらうには、契約書に「家具の設置による床の凹み」といった対象範囲や概算費用を具体的に明記する必要があります。また、契約時に口頭でしっかり説明し、借り主が理解したというサインをもらうなど、証拠を残す手続きが必須です。
借り主（個人や企業）の注意点：契約時に、「原状回復」の中に通常損耗が含まれていないか、曖昧な記載がないかをよく確認することが大切です。退去時に不当に敷金を引かれそうになっても、明確な合意がなければこの判例を根拠に返還を主張できます。
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