日本の不動産賃貸に関わる法律は、時代ごとの社会情勢や住宅事情を色濃く反映し、「貸主の権利保護」から「借主の居住権保護」へ、そして現代における「貸主と借主の権利のバランスと不動産の有効活用」へと、大きくその舵を切ってきました。
以下に、明治時代の民法制定から現在に至るまでの、賃貸借に関わる法整備の変遷を時系列でまとめます。
明治時代：近代法の黎明と「賃借人の受難」
近代的な法制度が整い始めた明治時代初期から中期にかけては、賃借人（借りる側）の立場は非常に弱いものでした。
明治29年（1896年）：民法の制定（明治31年施行）
近代国家としての体裁を整えるため民法が制定されましたが、当初の民法では所有権が極めて強く保護されていました。賃貸借契約においては「売買は賃貸借を破る」という原則がとられ、地主や家主が物件を第三者に売却した場合、新しい所有者に対して借主は賃借権を主張できず、立ち退きを迫られる事態が頻発しました（いわゆる「地震売買」などの社会問題）。
明治42年（1909年）：建物保護ニ関スル法律の制定
上記のような借地人の保護の欠如を是正するため制定されました。借地人が自分の建物を登記していれば、土地の新しい所有権者に対しても借地権を主張（対抗）できるようになり、借地人保護の第一歩となりました。
大正時代：都市問題の深刻化と特別法による保護の開始
第一次世界大戦後の急速な工業化と都市部への人口集中により、著しい住宅難と地代・家賃の高騰が発生し、貸主と借主の紛争が多発しました。
大正10年（1921年）：借地法・借家法の制定（旧法）
民法の原則を修正し、弱者である賃借人を保護するための特別法として制定されました。借家についても、建物の引き渡しを受けていれば新しい所有者に対抗できるようになり、さらに契約期間が満了しても一定の条件下で契約が継続する「法定更新」の制度が盛り込まれ、借主の権利が大きく強化されました。
昭和時代：戦時下の極端な住宅不足と「正当事由制度」の確立
日中戦争から太平洋戦争へと向かう中、戦時体制下における軍人家族の居住安定や、極端な住宅不足への対応が急務となりました。
昭和16年（1941年）：借地法・借家法の改正（正当事由の導入）
賃借人保護をさらに強固にするため、歴史的な大改正が行われました。貸主側から契約の更新を拒絶したり、解約を申し入れたりする場合には、「正当事由（貸主がどうしてもその土地・建物を自己使用しなければならない等の強力な理由）」が必要であると定められました。これにより、一度貸したら正当事由がない限り半永久的に返ってこないという、借主に極めて有利な法体系が完成しました。
平成時代：法制度の抜本的見直しと「定期」制度の創設
戦後の高度経済成長を経て、昭和の旧法による過度な借主保護は、「貸主が貸し渋る」「土地の有効活用が阻害される」といった新たな弊害を生むようになりました。また、老朽化した建物の建て替えが進まない原因ともなりました。
平成3年（1991年）：借地借家法の制定（新法への移行）
旧借地法、旧借家法、建物保護ニ関スル法律の3法を統合・廃止し、現代の実情に合わせた新しい「借地借家法」が制定されました（平成4年施行）。最大の特徴は「定期借地権」の創設です。契約期間の満了とともに確実に土地が返還される制度ができたことで、地主が安心して土地を貸し出せるようになりました。
平成11年（1999年）：借地借家法の一部改正（定期借家制度の創設）
土地だけでなく、建物についても更新がなく期間満了で確実に契約が終了する「定期建物賃貸借（定期借家権）」が導入されました（平成12年施行）。これにより、良質な賃貸住宅の供給促進や、空き家の有効活用が図られるようになりました。
令和・現代：民法（債権法）の現代化とルールの明文化
借地借家法による特別ルールの整備が落ち着いた後、長らく手付かずであった大元の「民法」における賃貸借契約の基本ルールが、現代の判例や実務に合わせて大幅に見直されました。
令和2年（2020年）：改正民法（債権法）の施行
約120年ぶりとなる民法の大規模改正により、これまで慣習や判例で処理されていた賃貸借のルールが法律として明文化されました。主な内容として、「敷金」の定義と返還義務の明記、「原状回復義務」における通常損耗（経年劣化など）は借主の負担ではないことの明文化、借主による修繕権の明確化、個人保証人の極度額（上限額）設定の義務化などが定められました。これにより、退去時のトラブル防止など、より透明性の高い賃貸借契約の環境が整えられました。
現在の不動産賃貸は、基本的な契約ルールを定めた最新の「民法」と、借主の保護と不動産の有効活用とのバランスを図る特別法「借地借家法」の両輪によって成り立っています。
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