「令和6年空き家所有者実態調査」賃貸住宅における空き家データの実態分析～築年数・地域特性から紐解く空室問題と今後の対策～

空き家問題において「放置された実家（戸建て）」が注目されがちですが、総務省の直近データ（令和5年住宅・土地統計調査）によれば、全国の空き家約900万戸のうち、実は最も多い約半数（約443万戸）を占めるのが「賃貸用の空き家」です。

当協会（NPO法人日本住宅性能検査協会）の専門的知見に基づき、賃貸住宅における空き家の実態を築年数や地域別データから詳細に分析し、今後の対策に向けた見解を発表いたします。

1. 築年数別の分析：築30年の壁と「名ばかり募集」

賃貸物件における空室率は、建物の物理的な経年劣化に比例して明確な悪化傾向を示します。

• 築20年未満： 設備が比較的新しく、退去が発生しても原状回復工事のみで次の入居者が決まりやすい傾向にあります。
• 築30年〜40年： 間取りや設備（和室、水回りの旧式化、断熱材の不足など）の陳腐化が目立ち始め、家賃の値下げ競争に巻き込まれます。
• 築40年以上（1981年以前の旧耐震物件）： 耐震性への不安が加わり、入居者付けが極めて困難になります。

「令和6年空き家所有者実態調査」の傾向を鑑みても、貸家用の空き家であっても約70％が長期間放置されています。これは、入居者獲得のための「リノベーション費用」に対して「家賃収入による回収（費用対効果）」が見込めず、形だけ賃貸募集をかけながら実質的に放置されている「名ばかり賃貸空き家」が大量に存在していることを示しています。

2. 地域別の分析：都市部の「供給過多」と地方の「需要蒸発」

地域によって賃貸空き家が発生するメカニズムは大きく異なります。

都市部では「選ばれなければ空室」になる局地的な競争激化が起きている一方、地方では「そもそも借りる人がいない」という構造的な問題に直面しています。

以下のシミュレーターで、築年数と地域特性が賃貸空室率に与える影響の傾向をご確認いただけます。

分析のポイント： 地方部においては築浅であっても一定の空室リスクを抱える一方、都市部においては築年数（特に築30年以上）が空室化の強力なトリガーとなっています。

3. サブリース契約問題と当協会の見解

賃貸空き家の増加は、家主の経営課題であると同時に、地域の住環境や治安悪化に直結する社会問題です。特に近年、空き家化の背景にある構造的な問題として、以下の点に警鐘を鳴らします。

• サブリース（一括借り上げ）契約等に潜むリスクの顕在化：
  都市部や郊外を中心に、将来の空室リスクや修繕コストを軽視したままサブリース契約を前提に新築された賃貸住宅が、経年劣化による競争力低下とともに家賃減額等の契約トラブルに発展するケースが増加しています。表面的な利回りだけでなく、長期的な性能維持と市場動向に基づく健全な賃貸経営の視点が不可欠です。
• インスペクションによる「建物の終活」判断：
  家主の高齢化に伴い、建物の状態を正確に把握した上での経営判断ができなくなっているケースが散見されます。当協会が推進するホームインスペクション（住宅診断）を活用し、建物の劣化状況と必要な修繕コストを客観的に算定することが重要です。
• 早期の「出口戦略」の決断：
  投資回収が見込めない築古物件については、無計画に募集・保有を続けるのではなく、シェアハウスや福祉施設等への用途転換、あるいは入居者退去後の計画的な解体・売買など、早期に「賃貸経営の終活（出口戦略）」を決断するサポート体制が社会的に求められています。

NPO法人日本住宅性能検査協会は、今後も住宅性能の可視化と公正な契約環境の構築を通じ、賃貸住宅における空き家問題の解決に向けた社会実装を推進してまいります。