（一社）全国空き家流通促進機構
代表理事 赤澤泰三
近年「リバースモーゲージ」が関心を集めています。自宅を担保に金融機関等から融資を受ける仕組みです。返済は、契約者が亡くなった後に相続人が家を売却するなどして返済します。毎月の返済は利息だけです。この「リバースモーゲージ」のテレビCMも増えてきており、可能性が広がると考えられています。そこで高齢化社会問題と空き家対策の2面から「リバースモーゲージ」を考えてみます。
リバースモーゲージの発祥
「リバースモーゲージ」は、債務返済の繰り延べのひとつの方法として、米国で1960年代に始まったのが発祥といわれています。その後1980年代に終身融資・終身無返済型の商品の、現在の「リバースモーゲージ」の原型 HECM (Home Equity Coversion Mortgage）に当時のレーガン大統領が署名し、1998年に恒久化されました。
日本では、1981年に東京都武蔵野市の「福祉資金貸付事業」が始まりですが、米国のようなノンリコース・終身年金融資・期中無返済という3条件を満たしておらず、これが普及しない大きな要因でした。その後東京都、大阪市、兵庫県の一部の自治体が制度を発足させましたが、不動産担保型の生活資金貸付の要素がつよい制度でした。1999年に民間金融機関が取り扱いを開始しています。
では日本のリバースモーゲージを見たうえで、日本の社会とりわけ大きな問題となっている「空き家」について考えてみます。
米国のリバースモーゲージ
そこで、今一度、米国のリバースモーゲージの経緯を見ておきます。リバースモーゲージは、「高齢者が住み慣れた自宅への継続居住を前提としながら、住宅を活用して資金を調達できる」仕組み注ととらえることが多いと思われますが、リバースモーゲージを、債務返済の繰り延べという点でとらえると、米国におけるリバースモーゲージの原型は、1960年代にはじまったとされます。
その後、地方政府や民間企業により、多くの制度・商品が導入され、終身融資・終身無返済型の商品は 1980年代に導入されました。リーマンなど大手金融機関や、連邦住宅抵当金庫（ファニーメイ）もリバースモーゲージ商品を提供していたが、金融危機後、大手金融機関等が撤退し、現在は、公的保険を付与されたリバースモーゲージであるHECMが中核となっています。
HECM(Home Equity Conversion Mortgage)
HECMのスキーム（図１）及び特徴
この保険によって、金融機関に対しては、リバースモーゲージの３大リスク（金利上昇リスク、不動産価格下落リスク、長生きリスク）による担保割れの損失が補償され、また、利用者に対しては、金融機関が支払不能となった場合でも貸付が保証されます。
これにより、利用者は、自ら退去するか死ぬまで（配偶者を含めた）居住の継続が保証され、担保割れとなった場合も住宅の売却収入以上の返済義務はないノンリコース条件融資となっています。
加えて、HECM 債券の証券化が行われ、その証券について 、 連邦政府抵当金庫 （GNMA）が投資家に元利払い保証をすることで、金融機関の資金調達を容易にしています。
HECM融資の対象
HECM 融資のためには、次の利用者と住宅資産における適格要件を満たす必要があります。
＜利用者の適格要件＞
- 借り手は 62歳以上であること（同居する配偶者にも2014年8月4日以前は 62歳という条件が適用されていたが、それ以降は62歳以下の配偶者も対象とする特例が設けられている）。
- 当該住宅資産の所有権を所有しているか、HECM融資により所有すること。
- 当該住宅資産に主たる住居として居住、もしくは HECM融資により取得して居住すること。
- 連邦政府関連債務で支払滞納がなく、HUD （連邦住宅局）の除外リスト等に掲載されていないこと。
- 借り手及び配偶者の双方が、HUD 連邦住宅局）が認定するHECM カウンセラーのカウンセリングを受けること。カウンセリングは、貸付機関が融資申請を受けて審査手続きを開始する前に行う必要がある。
- 借り手がHECMの融資契約の義務を果たせると判断される者であること。
＜住宅資産の適格要件＞
- FHAガイドラインに基づく適切な不動産鑑定評価書（貸付機関が取得する）が得られること。
- 戸建て住宅ないし 1棟4 戸までの住宅（ 1戸には必ず利用者が居住していること）HUD が認めたコンドミニアム及び 1976年6月15以降の移動可能住宅であること。
- HUD 最低住宅要件（MPR）に適合していること。融資前に白蟻･害虫検査や住宅検査を行い、適合していない場合は、必要な駆除や修繕を行う必要がある。駆除費用や修繕費は融資額に含めることができるが、借り手には、将来にわたる住宅の維持管理義務と費用の負担義務がある。
- 対象住宅は、居住可能な完成済みの物件であること。
HECMの具体的内容と最近の状況
ア）HECMの普及状況及び実績
- 2000年代初頭からの住宅価格上昇に伴い、引受件数が徐々に増加し、2009 年のピーク時には約11.5万件に達しました。その後はサブプライムショックの影響により減少し、 2012年の引受件数は約5.5万件まで落ち込んだが、住宅市場の回復が支えとなり、徐々に横ばいから回復基調に転じ、2015年の引受件数は約5.8万件となっています。（図２）。
- これまでの HECM の実績（ 1989年10月1日〜2015年 9月30日）は、 948,736件となっています（このうち、 299,968件が保険契約終了、614868 件が保険契約継続中である）。
イ）HECM融資の内容
＜金利＞
従来は、変動金利と固定金利の双方が利用できたが、金融危機後の金利低下時に固定金利を利用して、最大限に住宅の資産価値を流動化した借り手が破綻する事例が急増したため、2013年1月のルール改定により、同年以降は固定金利が利用できなくなっています。例外的に、住宅購入型（HECM for Purchase）だけが固定金利で利用できることとなっています。この結果、現在では、変動金利が主流となり、固定金利の構成率は2割弱までに減少しています。
＜融資方式＞
変動金利による融資には、次の２つのタイプと、それらを組み合わせた ３タイプの計５タイプがあります。このうち、LOC が、約８～９ 割の利用者構成率で主流を占めています（表２）。
・終身月払（Tenure.借り手が亡くなるまで一定額を月払いする方式）
・定期月払（Term.一定期間内で一定額を月払いする方式）
・融資極度額設定（Line of Cresit LOC .融資期間中に極度額の範囲で自由に引き出すことができる方式）
・これらの各組合せ（Tenure+LOC、Term＋LOC）
＜融資限度額＞
元利を含む融資限度額は、2009 年 2月以降、 625,500ドルもしくは不動産鑑定評価額のいずれか低い方とされています。
（※それ以前の限度は 417,000ドルであったが、サブプライムショックによるバブル崩壊後の American Recovery and Reinvestment Act（2009）に基づき、バブル期の高騰した価格で住宅融資を得た上に失業してしまった困窮世帯を救済するひとつの方策として、HECMへの借り換えを容易にするために、融資限度額の拡大が行われました。
ウ）HECMの種類
HECM には、従来型（Traditinal）、借換え型（HECM for Refinance）、住宅購入型（HECM for Purchace）の ３つのタイプがある。現在の状況を見ると（表３）、従来型が最も多く、申請件数の 85～95％弱を占めます。
エ）融資の際のカウンセリング
HECM 融資の際には、高齢者が HECM 融資の内容を十分理解したうえで利用の是非を判断できるようにするために、HUD が認定したカウンセラーによるカウンセリングを受けることが必須となっています。今回のヒアリングによると、このカウンセリングは、電話で行うことが大勢であるとのことです。
オ）融資保険料
FHA 融資保険の保険料（Mortgage Insurance Premium ：MIP）は、初年度（Initial）とその後の毎年分（Annual）の つに分かれている。保険料は利用者負担である。現在の保険料（2013 年 9月 30日以降）は、初年度分が、融資限度額の 0.5％（ただし､初年度の融資額が元本限度額の60を超える場合2.5％）、毎年分が、融資残高の1.25％となっています。
（※導入から2010年10月3日までは、初年度分が融資限度額の2％、毎年分が融資残高の0.5％であった。その後、2010 年10月4日から2013 年9月29日までは、毎年分は、融資残高の1.25％となり、初年分は、標準プログラムでは、融資限度額の2％であったが、HECM の普及を図るために設けた時限的プログラム（HECM Saver）では、限度額の0.01％であった。）
カ）HECM貸付機関
以前は、ウェルズ・ファーゴ、バンク・オブ・アメリカなどの大手金融機関が主流であったが、金融危機以後に市場から退出し、最近では、アメリカン・アドバイザーなどの中小貸付機関が市場を占有することになっています。
実際のHECMの融資事例
以上のような HECM 内容によって、実際にどのような融資が得られるのか見ると、住宅評価額は625,500ドルであ る 。 初期 及 び 将来の利子率 は 。3.832 ％ と5.010％であり、1.25％の住宅融資保険料を毎年負担する。この結果、融資額は、毎月 2000ドル（年間24,000ドル）となっている。すなわち、米国の現在の HECM 融資では、住宅の価値が60万ドル程度あれば、毎年2万ドルを超える融資金を亡くなるまで得ることができることとなっています。
HECMの制度的見直し・改善
HECM に関する最近の制度的見直し・改善の内容として、以下の2点を挙げる。
ア）制度の安全性・健全性の確保
融資保険基金の安定化等のために、Revers Mortgage Stabilization Act (2013）により、HUDに、HECM プログラムの財政的な安全性・健全性を改善するために追加的権限が与えられ、以下のような制度変更が行われています。
(a) ファイナンシャル･アセスメント導入による借り手の物件維持能力の査定強化
(b) 初年度融資額の制限（60％）と、それを超えた場合の保険料率アップ（前記 オ。一括払いした場合にデフォルト率が高いため）
(c) デフォルト対策として妥当な場合における固定資産税、保険料の融資額への計上
(d) 固定金利による一括払い融資の制限
(e) 2015年度からの元本限度比率（Principal Limit Fact）の 15％引下げ
イ）利用者保護
Housing and Economic Recovery Act(2008)により、HECM と、保険・年金商品等を同時に販売することの禁止、カウンセリングについて融資機関から独立した第三者のカウンセラーによることの義務付け等が措置された。また、金融機関、金融取引への規制強化のために制定された Dodd-Frank Wall Street Reform and Consumer Protection Act（2010）により、Consumer Financial Protection Bureau（CFRB）が設立され年）、リバースモーゲージに関しても消費者保護行政を担当することとされた。加えて、住宅ローン貸出、住宅ローン証券化への規制強化も行われました。
HECM を中心に米国におけるリバースモーゲージについてみてきた。リバースモーゲージは、米国においては、高齢者の老後の生活を安定させるために、一つの方法として一定程度の市場規模を有し、活用されている。この要因としては、政府の融資保険制度、証券化による二次市場が存することが大きな理由ですが、加えて、リバースモーゲージの対象不動産を売却できる中古市場が整備されていること、リバースモーゲージの担保評価の前提となる不動産価値が上昇基調にあることも大きな要因であると考えられます。
我が国においては、米国の FHA 融資保険のような政府による保険制度は、持ち家世帯への優遇偏重の施策であるとして、導入することは難しいとも思われます。こうしたなかで、民間金融機関等において、リバースモーゲージ商品の開発も進められているところであるが、リバースモーゲージの更なる展開のためには、リバースモーゲージの対象不動産の売却が円滑に進むような中古市場の一層の整備促進が必要であると考えられます。加えて、リバースモーゲージの普及とあわせて、米国のように、カウンセリングの実施等による高齢者の利益保護の取組みの拡充も求められると思われます。
日本のリバースモーゲージは完全ではない
「リバースモーゲージ」は、ノンリコース、終身年金融資、期中無返済という3条件を満たしていません。理由は、①米国では土地と建物が一体となって融資対象となるのに対して、日本では土地のみが対象となっている。②信用枠型や定期人金型で終身年金融資ではない。③利息の支払いが毎月必要となる。④地価の下落によって評価額が担保割れとなった場合は元本を返済しなければならないため、「リバースモーゲージ」は、完全ではないと言えます。
アメリカの「リバースモーゲージ」では、FHA(Federal Housing Administration)の連邦住宅局が、担保割れリスクに対応して、借入人に対して融資の継続を保証しています。また、レンダーがデフォルトした場合も債権を引き受け、融資を継続できるようになっています。
また、「リバースモーゲージ」が普及した大きな要因は、政府の住宅金融で大部分のHECMを買い取り、市場に資金供給を行ってきたことです。
リバースモーゲージの資金の用途
現在の「リバースモーゲージ」は、資金の用途が限られているのも特徴の一つです。一般的な担保型ローンであれば使い道は自由ですが、リバースモーゲージの場合は、あくまで生活資金やリフォーム、介護など、生活のための費用に限られます。用途の縛りは金融機関によっても若干違いますが、基本的には投資や事業を始めるための資金としては使えません。
それにくらべて、米国では、住宅のダウンサイジング化のための借り替えローンにも「リバースモーゲージ」が利用できます。
超高齢化社会の到来
日本は平均寿命が延び続け、今では男女ともに80歳を超えています。60歳を定年とした人生設計では、その後数十年の人生を支えて行くにはあまりに心許なく、老後資金の調達方法が切実に望まれるようになってきました。
一方、バブル以後、現役世代の平均年収は下がり続けています。結果、親の老後の面倒を見ることができる人は少なくなってきました。子どもからの仕送りを当てにできる高齢者が減り、年金だけでやりくりしなければならないシニアが増えています。
現代は、「子世代は親の家から出て、マイホームを建てて初めて独立したといえる」という感覚が一般的になっています。三世代同居の家が減ったことで、家族がまとまって暮らすことで、住居費の負担は高くなっています。このため、子世代と同居していない高齢者の生活は厳しくなっています。
少子化で子どももすくなくなっています。相続する親族のいないケースも少なくありません。また、ライフスタイルの変化によって、親の家を相続しなくなっています。特に遠隔地に住んでいる場合はなおさらです。親が亡くなると自然と空き家となっていきます。
リバースモーゲージと空き家
「リバースモーゲージ」は、そのような空き家問題を解決する可能性があります。「リバースモーゲージ」では、契約者の死後、誰も住む人がいなくなった家を相続人が売却することで返済が完了しますが、借り入れをした金融機関などが家の売却活動を支援してくれるケースもあります。家を相続する気のない子どもにとっては、実はとてもありがたいことです。
相続したけれど、処分先が決まらなければ決まらなくても、維持費がかかります｡空き家の管理は必要となってきます。こういった空き家の維持が可能な現役世代は、どれほどいるでしょうか。
「リバースモーゲージ」はある程度資産価値のある家でなければ十分な融資が受けられないため、「田舎の古い一軒家」などではまだ利用が難しいかもしれません。しかし、今後リバースモーゲージの商品が増えれば、また田舎での需要が増えてくれば、田舎の空き家問題を解決する可能性も十分に考えられます。
リバースモーゲージの普及のために
土地・家屋一体型評価制度の確立
現在の「リバースモーゲージ」では金融機関は中古住宅に対しては土地でしか評価をしません。不動産業界でも税制上の耐用年数を経た住宅は、ゼロもしくはマイナスの評価しかしません。家を建てたいとい建設業界の思惑があったのかどうかわかりませんが、世界から見て非常識な状態です。公的な評価機関までは、すぐには難しいと考えられますが、アメリカ一般的な「デューデリジェンス」制度を確立すべきだと考えます。
「デューデリジェンス」（ホームインスペクション）が充実していると「リバースモーゲージ」が、生かされます。日本人は独立してから、最初に家を購入してから、平均1.8回住み替えます。アメリカでは、2.8回住み替えます。
- 日本の住宅の資産価値は、経年劣化し低くなってしまいます。だから住み替えると負担が重くなります。
- 一方アメリカでは、住み替えても建物をメンテナンスして資産価値をアップさせているので、負担は軽くなります。
- そこでリタイヤして夫婦二人暮らしになると、建物をダウンサイジングして住み替えるとともに、「リバースモーゲージ」を利用することで、老後の生活費を賄うことができます。
- アメリカの「リバースモーゲージ」は、新たな住宅購入にも使えます。
- 日本も老後に住み替えダウンサイズとそれを叶える「リバースモーゲージ制度」が必要な時代になるべきだと考えます。
リバースモーゲージ債権買取制度
地方の土地の場合「リバースモーゲージ」で融資を受けようとしても、ほとんど評価されない可能性があります。都会でもある程度評価値があっても、金融機関は担保割れをおそれて融資を渋ります。
その割には、日銀は未だに0金利政策を続けています。「リバースモーゲージ債権買取」で市場に資金供給することは経済対策としては、有効な手段ではないでしょうか。高齢者にゆとりがでることで、消費活動が活性化されると考えられます。
不動産の価格は変動がありますが、全体として平準化することで、政府のリスクは高くなりません。
老後の住替えとマンションのリバースモーゲージ
現在のリバースモーゲージは、マンションは対象外となっているのがほとんどです。個々数年見直し傾向はなくはないのですが、残念ですがと言わせたところ多くの金融機関で対象外と言われました。
しかし考えてみてください。都会ではマンション暮らしの人は、50％を超えています。築年数の高いマンションは、悪くはない立地に建っています。そこの住民は高齢化しています。一人暮らしも増えています。 そのような人は、「２LDK〜３LDKの部屋は広くて掃除もできない。要らない荷物で溢れている。」とおっしゃられています。「できれば１LDKでも１DKに引っ越ししたい」といわれます。つまり住まいの「ダウンサイジング」を望まれています。
しかし、今の制度では叶いません。日本でも老後の住み替えダウンサイズとそれを叶える「リバースモーゲージ制度」が必要になっています。
以上
コメント