「不法行為責任」は、前提としての契約関係は必要ではない。
事件の発端と1審2審の判断
問題のマンションは、別府市にあり、「鉄筋コンクリート造」で、A棟（9階建て）とB棟（3階建て）の平成2年2月に竣工したものです。
このマンション2棟を、同年5月に購入したAさんは、建物に多数の「ひび割れ」や「鉄筋の露出」「構造上の瑕疵」「バルコニー手すりのぐらつき」「排水管の亀裂」が生じたので、平成8年に、設計監理者に対し「不法行為責任」を、施工業者に対しては「瑕疵担保責任」と不法行為責任」をもとめて、総額6億4000万円のソウン外賠償支給訴訟を大分地裁に提訴。
１審：大分地裁は、提訴から6年10ヶ月後の平成15年2月に、設計監理者と施工業者に瑕疵補修に要する費用や調査費用、慰謝料、弁護士費用として、合計７千４百万円の支払を命じる判決を言い渡しました。
２審：事件は控訴されました。控訴後の1年10ヶ月後の平成16年12月に、福岡高裁は判決を言い渡しましたが、内容は瑕疵補修に要する費用７００万円を認めただけで、実質、Ａさんの敗訴といっていいものでした。
Ａさんは出来上がった建物の購入者であり、請負契約上の発注者ではないので、瑕疵担保責任は認められない、また、不法行為責任は、瑕疵の内容が反社会性、反倫理性を帯びる場合や建物の存在が社会的に危険な状態である場合に限って認められるものであり、今回のひび割れ等の瑕疵は構造耐力上危険な状態とは認められないとして、原判決は取り消されました。
福岡高裁の判決は、不法行為が成立する範囲を建物の基礎や躯体等主要構造部に限定し、それが危険な状態でなければならないとしたうえに、購入者は契約の当事者ではないので原告としての資格がないと不法行為の範囲を非常に狭く解釈したものでした。
最高裁の判例
原告側はこれを不満として最高裁に上告した。最高裁では平成１９年７月９日、福岡高裁の判決を破棄して、つぎのような逆転判決を言い渡しました。（以下判決文）
１．建物は、そこに居住する者、そこで働く者、そこを訪問する者等さまざまな者によって利用されるとともに、当該建物の周辺には他の建物や道路等が存在しているから、建物は、これらの建物利用者や隣人、通行人等の生命、身体または財産を危機にさらすことがないような安全性を備えていなければならない。
２．建物の建築に携わる設計者、施工者及び工事監理者は、建物の建築に当り、契約関係にない居住者等に対する関係でも、当該建物に建物としての基本的安全性が欠けることがないよう配慮すべき注意義務を負い、設計・施工者等がこの義務を怠ったために建築された建物に、建物としての基本的安全性を損なう瑕疵があり、それにより居住者等の生命、身体または財産が侵害された場合には、設計・施工者等は、これによって生じた損害について不法行為による賠償責任を負う。
３．福岡高裁では、瑕疵ある建物の建築に携わった設計・施工者等に不法行為責任が成立するためには違法性が強度であることが必要であるとしているが、例えば、主要構造部でないバルコニーの手すりの瑕疵であっても、これにより居住者等が通常の使用をしている際に転落するという瑕疵があれば、その建物には基本的安全性を損なう瑕疵があるというべきである。福岡高裁の判断は民法７０９条の解釈を誤ったものである。
| 第709条【不法行為による損害賠償】故意又は過失によって他人の権利又は法律上保護される利益を侵害した者は、これによって生じた損害を賠償する責任を負う。 |
| 瑕疵担保責任（旧民法570条）2020年4月に施行された民法（債権法）改正によって、売買における売主の瑕疵担保責任の規定が大幅に見直されました。 民法改正により、「瑕疵」という文言は使われなくなり、「契約の内容に適合しないもの」という文言に改められ、これまで「瑕疵担保責任」と呼ばれていたものは、「契約不適合責任」と呼ばれるようになりました。 また、民法改正により、担保責任の法的性質について、契約（債務不履行）責任であると整理された結果、契約不適合責任の規定が特定物・不特定物を問わず適用され、契約不適合の対象は原始的瑕疵（契約締結時までに生じた瑕疵）にかぎられないこととなりました。加えて、買主のとり得る手段として、これまでの解除、損害賠償に加え、追完請求、代金減額請求も認められました。さらに、損害賠償請求には、売主の帰責性が必要になりました。 |
日本住宅性能検査協会が相談を受け調査した昭島市の外壁タイル剥離事案
昭島市のマンション外壁タイル剥離事案（平成11年2月竣工）の原因を調査した結果、次の事象が見受けられました。
① 躯体コンクリートと下地モルタルとの間の界面接着力不足
躯体コンクリート面の表面清掃不足
躯体コンクリート面への目粗し処理等の接着力強化処置不足
② 下地モルタルの塗り厚過大
③ タイルと接着モルタルの叩き圧力不足
④ 下地モルタル材料の使用方法（使用法・要領通り使用していたか？）
⑤ 伸縮緩衝目地を適切に配置していない。
これらの施工不良により、債務不履行、瑕疵担保責任ないし近時の最高裁判決で判示された不法行為責任を問うことが可能と考えられました。
建物の不法行為の責任
この機会に次の法律が当事者にとり、どのような性質のもので、どのような意義を持つと考えられているのか等、考察してみます。
＜売主の責任＞
■債務不履行責任
売買契約に基づき瑕疵の無い物を給付する義務を負っているのにもかかわらず、売買時に於いて瑕疵のある不動産を引き渡した。
■瑕疵担保責任（民法６３４条）
・仕事の目的物に瑕疵があるときは、注文者は、請負人に対し、相当の期間を定めて、その瑕疵の修補を請求することができる。
＜施工業者の責任＞
■最高裁判決（通称別府マンション事件）判示された不法行為に基づく損害賠償請求。
＜品確法・他法令との関連＞
■品確法（住宅の品質確保の促進に関する法律）
品確法では、瑕疵担保責任の特例として「構造耐力上主要な部分又は雨水の侵入を防止する部分」と限定して定めている。故に、今回の外壁タイルの剥離については、品確法により求償を求めていくのは難しいと思われる。
■建築基準法関連法令
外壁タイルの剥離等に関する法的基準は定めておらず、建築基準法違反等には該当しないと思われる。
＜挙証問題・時効について＞
契約書の瑕疵担保責任の条項は、民法の瑕疵担保責任の一般原則の特則(特別規定)に該当する。特則によって担保責任を免除したり、責任範囲を限定したり、時効期間を一般原則とは別に定めたりすることができます。もちろん、不法行為責任は、瑕疵担保責任とは別の法的原因に基づく責任であるので、瑕疵担保責任とは別個に請求することができる性質のものです。
不法行為については故意や過失を損害賠償請求する側が立証する必要があります。一方、 瑕疵担保については、目的物に瑕疵がある場合それが相手方のせいで瑕疵ができたことについて立証する必要が不法行為の請求ではあるわけで、 瑕疵担保については不要になります。また、不法行為では賠償金を求めることはできますが、交換や修補などを求めることはできません。このように契約関係があって損害を受けた場合には、債務不履行と不法行為の両方が通常成立します。
なお、挙証責任では次の違いがあります。
- 不法行為 → 債権者に債務者の故意・過失を立証する責任がある。
- 債務不履行 → 債務者の責に帰すべき事由は、債務者に立証する責任がある。
その他、損害賠償請求権の消滅時効で違いが見られる。
- 債務不履行による損害賠償請求権 →債権成立の時から10年
- 不法行為による損害賠償請求権 →損害及び加害者を知ってから3年、
又は発生から２０年。（また、大阪地裁平成１１年２月、瑕疵担保責任の期間制限の起算点について、単にクラックを発見した時点ではなく、弁護士の助言に基づいて専門業者に相談し、見積書の交付を受けた時としている。）
通常、売主に対する瑕疵担保責任を問うのがノーマルです。瑕疵担保責任を問う場合、この事案は、時効（１０年）との兼ね合いがあり、不法行為責任を問うことになると思われます。
■【売買の瑕疵担保責任】
売主に対する瑕疵担保責任が、ストレートな請求です。
素朴に考えると、不動産の売買契約に不備が含まれていた。法律的には「隠れたる瑕疵」となります。その”不備（欠陥）”が容易には発見できない部分にあった，という場合は売主に責任が生じる。修繕する（費用を負担する）のが通常。欠陥の程度が大きくて修繕できない（費用が極端に多額になる）場合は契約自体を解除できます。
■瑕疵担保責任以外の解決策
【瑕疵ある建物建築→不法行為責任】
瑕疵ある建物建築を行った施工者等への不法行為に基づく損害賠償請求です。
勿論、この建築施工業者に建築を注文したのは、買主（現在の居住者）ではありません。
そこで，一般的な「契約責任」（瑕疵担保責任含む）については、発注者以外は請求できないことになる。しかし「不法行為責任」（民法７０９条）は、前提として何らかの契約関係が必要ということではありません。直接は建築工事に関わりのない「施主から購入した者」も請求可能です。
＜建築施工業者の負う義務＞
事案は、建物としての基本的な安全性が欠けることがないように配慮すべき注意義務がなされてなく、建物に欠陥があったと思われる。つまり施工業者はこの「注意義務」に違反があったということになります。そこで損害賠償を負担する義務が生じる。これらの根拠となる「別府マンション事件」は［最高裁判所第２小法廷第７０２号損害賠償請求事件平成１９年７月６日］は建築業界に警鐘をならす極めて重要な判例です。
コメント