中古住宅の売買で重大な欠陥が見つかり、その損害賠償額は建物代金相当額のみとした判決
Q. 瑕疵〔カシ〕がある建物で売買契約を結んでしまいました。いくらの損害賠償金額が可能でしょうか？
Ａ. 判例では、建物の売買で、買主が建物の瑕疵を理由として損害賠償額として認められたのは、瑕疵担保責任に基づき建物代金相当額についてのみ認容されました。転居費用、仮住費用、調査費用は否定されました。（東京地裁平成14年1月10日判決）
【判決内容】
「建物プロフィール」
木・鉄筋コンクリート造スレート葺３階建て住宅
「入手経路」
中古住宅売買契約【代金は土地・建物を合わせて３２００万円】
「法律構成」
瑕疵担保（かしたんぽ）責任に基づく損害賠償請求
「判決の結論」
瑕疵担保責任に基づき建物代金相当額について損害賠償請求を認容。転居費用、仮住費用、調査費用は否定。
請求額⇒１５１２万円
認容額⇒１２８２万円
「認定された欠陥」
原告主張の欠陥をすべて認定
① 地盤の不動沈下・基礎構造の欠陥
② 壁量不足
③ 火打ち材の欠落
④ アンカーボルトの欠落
⑤ 雨漏り・白蟻被害による部材の腐蝕
【判例のコメント】
中古住宅の売買契約の事案（代金は土地・建物を合わせて３２００万円）で、解体・再築以外に補修することが困難な欠陥の存在を認めつつも、建物代金額（１２82万円）を損害賠償額の上限とした判決です。
民法５７０条の損害賠償の範囲は信頼利益に限定されますが、「売買代金と売買時に客観的取引価格との差額は信頼利益に属する」としたうえで、本件建物の売買価格は代金額から土地代金分（近隣実勢価格から算出）を控除した１２８２万円であり、この売買価格の損害賠償を認めました。
原告は、主体的請求において、①取り壊し立替費用相当損害金に付き上記１２８２万円を上限として建物瑕疵の損害を計上したほか（新築建物取得を回避）、②調査鑑定費用、③仮住まい費用，④引越費用をも請求しましたが、判決では「瑕疵ある目的物の価格が責任の上限となる」として②～④は否定されています。
担保責任における損害賠償を「信頼利益」ととらえ、目的物自体に関する損害賠償を対価の限度に制限する考え方です。
なお、本件においては、地盤（擁壁）自体に欠陥が存することから、土地代金に食い込んだ損害賠償請求、あるいは、契約解除も可能な事案であるようにも思われます。
＊この判決では、「瑕疵担保責任」となっていますが、民法改正があり「瑕疵担保責任」が「契約不適合責任」と変わりました。詳しくは用語解説をお読みください。
■用語解説
旧民法における瑕疵担保責任
民法570条では、売買された目的物に隠れた瑕疵があった場合、売主は買主に対して損害賠償責任を負い、場合によっては契約の解除を認める特則が設けられています。
新民法における契約不適合責任
2020年4月1日に施行された民法改正により、従来の「瑕疵担保責任」は「契約不適合責任」に改められました。契約不適合責任では、売買された目的物が契約の内容に適合しない場合、買主は以下のような権利を主張することができます。
履行の追完請求：
瑕疵の修補、代替物の引渡し、不足分の引渡しなどを請求することができます。
代金減額請求：
瑕疵の程度に応じて、代金の減額を請求することができます。
損害賠償請求：
瑕疵によって生じた損害について、損害賠償を請求することができます。
契約の解除：
重大な瑕疵の場合は、契約の解除を請求することができます。
旧民法と新民法における主な違い
責任の範囲：
新民法では、契約の内容に適合しない状態であれば、たとえそれが「瑕疵」ではない場合でも、契約不適合責任が認められます。
買主の権利：
新民法では、買主は履行の追完請求や代金減額請求など、より多くの権利を主張することができます。
行使期間：
新民法では、買主が不適合を知った時から5年間であれば、権利を行使することができます。旧民法では、買主が瑕疵を知った時から1年以内でした。
■履行利益・信頼利益(りこうりえき・しんらいりえき)
債務者が契約に関して損害賠償請求をするにつき、どんな利益が害されたかを問題とする場合の区別。契約が約定どおり履行されれば債権者が得たであろう利益、例えば利用とか転売による利益等を履行利益といい、無効の契約を有効と信頼したために失った利益、例えば有効な土地の売買契約と信頼して土地を見に行った費用とか、ここに建築するため用意した資材等を信頼利益という。この区分はドイツ民法にならうものであり、わが民法にはこのような区分はないが、一般的には債務不履行による損害賠償は履行利益のみが対象となり、信頼利益は、いわゆる契約締結上の過失のような場合に限られると解されている
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