清水 達也 氏
不動産鑑定士
不動産鑑定における家賃評価概観といくつかの問題点
オフィスビル、店舗ビル等の商業ビル等の家賃については、各情報誌やウェブサイトである程度賃料水準が把握できることから、報酬を支払い、鑑定評価により、家賃を把握すると言うことはあまり行われていない。但し、当然のことながら賃貸用ビルは個別性が強いため、賃貸床面積や外見上の仕様が類似していても、賃料水準が大きく異なることは多い。このため、特にある程度の大型物件や特殊用途の物件、賃料が高額である物件、及び賃貸借を長期間予定している場合などについては、第三者的機関である不動産鑑定業者に鑑定若しくは査定させることは有用である。それでは、その適正な家賃を導き出す不動産鑑定評価上の家賃評価手法とはどんなものかを概観する。
建物の賃貸借契約を初めて結ぶ時の新規家賃については、積算賃料及び比準賃料を関連づけて決定する。純収益を適切に求めることができるときは収益賃料を比較考量して決定するものとする。価格の三面性、すなわち①どのくらいの費用が投じられたのか、②市場ではどのくらいの価値で取引されているのか、③その不動産からどのくらいの収益が得られるのかは賃料評価にも当てはまるものであり、不動産鑑定評価手法もこの考え方を基礎とする。積算法により求められた積算賃料は、評価対象となる土地・建物の原価に着目した手法であり、賃貸事例比較法により求められた比準賃料は評価対象に類似した新規の賃貸事例を収集、比較検討した市場性に着目した賃料であり、収益分析法による収益賃料は、一般企業経営に基づく収益性に着目した賃料である。この場合、いわゆる循環論に陥るので不動産賃料（家賃）は基礎としない。
継続中の賃貸借契約の賃料を改定する場合等の継続家賃については、差額配分法による賃料、利回り法による賃料、スライド法による賃料及び比準賃料を関連づけて決定する。差額配分法は、現行賃料と新規賃料の差額を契約締結の経緯等により配分し求められた賃料である。利回り法は、基礎価格（概ね現況の土地建物価格）に継続賃料利回りを乗じ、必要諸経費等を加算して求められた賃料である。スライド法とは従前合意賃料等に賃料変動率等を加味して求められた賃料であり、古くから裁判鑑定で用いられていた手法である。賃貸事例比較法とは、評価対象に類似した継続の賃貸事例を収集、比較検討した市場性に着目した賃料であるが、実務上、秘匿性の高い継続賃貸事例は収集が困難であり、また個別性も極めて高いので、適用ができない場合が多い。
以上、かけ足に評価手法を見てきたが、新規家賃も継続家賃も複数試算された各賃料を比較検討、そして調整し家賃を決定する。
不動産鑑定評価上の家賃評価は、元本価値の評価、すなわち共同住宅、マンションなどの評価よりも、複雑で手間がかかる。それは、評価の過程で賃料評価手法を適用する前に元本価値の把握が必要となるからである。よって、不動産鑑定報酬も元本価値の評価より高額になりやすい。家賃が月額数万円の小規模店舗の評価でも膨大なエネルギーを要することとなる。ここに家賃の鑑定評価が広く利用されない一因がある。だから、家賃評価は、先ほど述べたような大型物件や特殊物件などに限定され、更に裁判など退っ引きならない状態でないと依頼はされにくいのが現状である。不動産鑑定業界においては家賃評価の質を維持したまま、いかに簡素化を図り、民間に浸透させるかが命題であることを痛感する。逆を返せば、「家賃」は奥が深いということである。新規の家賃設定は周辺地域の家賃水準のみで安易にすると、ビル経営に支障を来す原因となり、継続中の賃貸借も、家賃というものをよく理解していないと、更新時等に思わぬ問題が生じる可能性が高くなる。
不動産鑑定士の一週間
公的評価や金融機関の担保評価、減損会計、証券化、裁判鑑定などが業務の主流のため、普段、不動産鑑定士がどのような日々を過ごしているか、一般の方々にはなかなか目に触れる機会がないと思いますので、今回は不動産鑑定士の一週間を述べてみたいと思います。
朝、９時出社。昨日依頼を受けた鑑定物件について、依頼者から頂いた概要資料を基に机上で大枠を把握。今回の案件は活動エリアでもコアになる東京都郊外のため、とりあえず現地踏査に行くことにしました。対象物件が貸家及びその敷地（雑居ビル）の資産価値評価のため、最寄り駅からの距離や街並みなど地域の把握から始まり、対象不動産の概況をじっくり見て、頭の中で評価方針を固めるためです。テナントの種類や空室状況、建物の品等、そして土地の形状などを周辺地域の類似建物も含め、外観一次調査を行います。
次に最新の権利関係を明確にするためと入手資料の再確認のため、法務局へ赴き、全部事項証明書、公図、地籍測量図、建物図面を取得しました。ここで、隣地境界及び所有者を明確・特定するため、隣接地などの全部事項証明書も取り、喫茶店でその概況を補助者と検討し、その後、管轄市役所へ。ここでは、用途地域や地区計画、道路関係、建築関係、供給処理施設、埋蔵文化財、土壌汚染関係などを手分けをしてヒアリング。道路が都道であることが判明したため、後日、東京都建設事務所へ図面の取得、及び建築可能性を調査に行く段取りとしました。
事務所に戻ったのが、夕方です。調査一覧をチェックシートに入力した後、どんな問題点があるか、図面等を見ながら、検討します。今回、正面道路と鑑定地に介在する帯状の土地が存在し、この土地如何で建築の可否が決まるため、より深く、行政調査を行う必要があることを確認、夜９時に帰宅しました。
翌朝、依頼者に連絡を入れ、内部調査の日時を調整、その後、建設事務所で聞き込みをしました。その結果、帯状の土地も含んで道路認定されており、建築上、問題のないことを確認し、ひと安心。その後、鑑定地と類似する土地の成約事例を収集、選択した事例を現地調査、そして行政調査を数日かけて行いました。その間に依頼者立ち会いの下、２次調査が始まりました。建築図書の抜粋を片手に建物の内部調査（写真撮影も含む）、及び土地状況を精査し、依頼者よりテナントの賃貸状況資料、固定資産税関係資料、管理状況資料を頂き、事務所へ。 これら個別の調査と平行してマクロ分析、地価動向などの資料も収集、分析を行います。土地については、土地価格を評価する全資料が先に集まったため、土地価格の鑑定に移行します。今回、建物については、実際の賃料水準にかなりバラツキがあるため、標準的賃料を把握することが必要となり、業者ヒアリングや賃貸事例収集を後日あらためて行うことになりました。その間に、鑑定評価報告書（発行する鑑定評価書の素案）の作成が徐々に完成形に近づいていきます。そして、建物関連資料が揃った段階で調整前鑑定評価額まで辿り着くのです。この後、最終的な価格の調整、検討、再吟味などを経て、推敲を重ね、鑑定評価書が出来上がります。今回の案件は所謂貸しビル評価のため、収益からのアプローチが重視されますが、当然土地や建物の市場価値も比較考量されます。鑑定評価書の交付日、前記のようにテナント賃料にかなりのバラツキがあったため、賃貸借契約の内容やその経緯等を含め、依頼者とよく話し、アドバイスも行いました。その結果、この時期にしてもかなり低廉な賃料のテナントがあったため、後日、テナントとの交渉の末、更新後、値上げすることができました。不動産鑑定士にとって、価格評価はもとより、これから派生する諸問題のアドバイスも重要な業務の一つであると考えます。
ビル経営はどこへ向かうのか
先日、毎年７月１日現在の土地価格指標である地価調査基準地価格が新聞紙上等で一斉に発表されました。平成２０年後半に起きたリーマンショックに端を発した世界規模の景気悪化を反映して、平成２０年７月以降の１年間の地価動向は、平均で住宅地が△４．０％、商業地が△５．９％となるなど、前回に引き続き全用途で下落となりました。 特にここ数年、地価の上昇が著しかった東京都区部都心部及び区部南西部は、不動産需要の減退が顕著で、２桁の下落となりました。その中でもここ数年上昇著しかった港区、なかでも業務高度商業地域で３０％近い下落地点や中央区では海外高級店の計画の撤回等の影響で、２０％程度下落した地点が出現しました。これは、旺盛だった外資の破綻もしくは資金引き上げによるところが大きいと思います。所謂、ミニバブルの崩壊です。投資マーケットにおいても、ハイ・レバレッジの短期投資が急速に縮小しました。不動産鑑定業界においても、ここ数年の特需といってよい海外からのファンド等、投資を目的とした評価が激減しました。
この影響は、オフィスマーケットにも及んでいます。近年好調に推移した東京都内のオフィスマーケットですが、昨年から本格化した世界的経済不況の中、空室率が上昇しています。同時に、賃料の下げ圧力も強く、エリアによっては、オフィス賃料が居住用物件の賃料より下回るレントギャップが出ている物件も見受けられるようになりました。このような状況下で、 ITインフラやブロードバンド環境、情報漏洩、業務効率など、オフィス環境を重視する企業の増加に対応した最新インフラ完備の大型ビルが供給される中、競争激化は中小ビルにも及び、大胆な経営戦略変更を迫られています。コストを如何に抑え、ビル経営を安定化させるのか？その戦略に一つに オフィスを住宅に用途転換するコンバージョンが数年前から注目されています。コンバージョンとは、既存のオフィスや商業施設、倉庫などを用途転換する手法です。海外、特に欧米では古くから使われるオーソドックスな手法です。今まで、日本では、ビルが老朽化し、テナント入居率が悪化すると建て替えることが一般的でした。しかし、当然、建て替えには多大なコストがかかります。コンバージョンは、建替えに比較して建築コストを低く抑えることができ、また建物解体費も不要なため、経営収支が悪化した 中小オフィスビル等で注目されている手法の一つです。 但し、闇雲にコンバージョンをして良いわけではありません。用途転換後の需要予測、収支予測、従前・従後の建物価値の比較評価など事前調査・事業計画は不可欠です。
現在も経済状況の不透明感は払拭されていません。各種の不動産関連マーケットはまだまだ出口の見えない 低迷期にあると言っても過言ではないでしょう。需給面から見ると、短期的に新規供給が増加する傾向にはありますが、需要はいまだ弱含みです。特にこのような経済状況下で企業規模の縮小、統廃合、人員整理などが進み、コスト削減の波が徐々に大きくなってきています。更に、エリア選別、新規ビルへの移転も追い打ちをかけ、その結果、前述の通り、ビル経営は厳しい状況にあることは誰の目から見ても明らかです。供給者側の競争激化、需要者側の厳しい物件選別が二極化を生むでしょう。この荒波の中、ビル経営の舵取りには、多方面のブレインの存在が必要不可欠です。不動産調査・評価の専門家である不動産鑑定士もその役割を担う一員として日々の切磋琢磨を怠ることはできないでしょう。そして、不動産市場の活性化の火種は、結局は不動産に携わる様々な方々の創意、努力によって作るものだと思います。
不動産の価値が複数存在する理由
「もの」の価値は、普通考えると一つでなければなりません。もちろん、市場価格はどのような商品でもそれを売る店によって、違います。しかし、この価格差は、やがて適正な需要と供給が一致するところに収まります。
不動産についても、基本的には同じ事が言えます。ですから、不動産鑑定の拠り所である不動産鑑定評価基準も価格について、このように言っています。
「正常価格とは、市場性を有する不動産について、現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる条件を満たす市場で形成されるであろう市場価値を表示する適正な価格をいう。」つまり、不動産の価値は、基本的には市場価値ですよ、と言うことです。私たち不動産鑑定士が評価する価格も多くは市場価値、つまり正常価格を求めます。
しかし、不動産はやっかいなもので、普通の商品とは異なる特性を有しています。それは、①不動産ひとつひとつをよく見ると同じものはこの世に存在しないこと、②借地権の付着した土地のようにその土地を欲しいと思う人が建物所有者だけというように一般市場に向かない不動産もあるということ、③民事再生法に基づく評価目的等、早期売却を前提とした価格を求めなければならない不動産もあるということ、④そもそも市場性がない歴史的建造物などの不動産も存在することなど、同じ不動産でも様々な顔を有するということです。正常価格に対し、上記②を限定価格、③を特定価格、④を特殊価格と言います。
このように、不動産の価値というものは、依頼目的など様々な状況によって変化するものなのです。さらに不動産の価値指標が世の中に何種類もあります。
例えば、地価公示価格、相続税路線価、固定資産税評価額などがその例です。地価公示価格は毎年１月１日に新聞紙上等で公表されますが、これは正常価格を示しています。相続税路線価はこの公示価格の概ね８割程度の水準に、固定資産税評価額は公示価格の概ね７割を目安に設定されています。後者２価格は課税目的で利用されており、市場価値そのものを表したものではありません。また、不動産の価値は常に変動しており、価格を決めた基準日というものを設定しないとその時点の価値を正確に掴むことはできません。
以上のように、不動産の価格はいろいろな種類があります。非常に分かり難くなっていますが、無理に複雑にしているわけではなく、いろいろな目的があるため、不動産の価格も複数存在せざるを得ないと言うことです。不動産は財産の中でも価値が大きく、とても重要なものです。これは個人にとっても、国や地方公共団体にとっても同じです。様々な目的に応ずる不動産評価が的確でなければ、個人の生活設計も、国などの施策も混乱することでしょう。ただ、これらは一般国民にとって、分かり難いことも確かなので、その不動産価格が示されたとき、どんな目的で、どのような性格を有するものなのかを、もっと認知されるようにしなければならないと思います。
大晦日の不動産鑑定士
昨今の不景気のため、例年ほどではないにしても、クリスマスから正月にかけて、日本ではお祭りムードとなりますが、この時期、公的仕事に携わっている不動産鑑定士は仕事に追われていることが通常です。理由は、地価公示や相続路線価作業など、基準となる年月日が１月１日のため、年末から年明けにかけて作業が集中するからです。私も例年、大晦日まで出勤し、上記の仕事以外に、事務所で一年間の残務整理をします。お酒が嫌いな方でないわたしは、晩から、一杯やることをニンジンにして、仕事に精を出します。
さて、公的仕事も多い不動産鑑定業界で、その柱は以下の通りです。
１．毎年、１月１日時点の価格を鑑定する地価公示。これは全国３万地点余りの地価を国土交通省から委嘱を受けた鑑定士が鑑定します。この価格は、国や地方公共団体、民間の土地売買など様々な土地価格の指標になります。いわば、母艦のようなものです。毎年、３月に新聞等で公表されています。
２．毎年、７月１日時点の価格を鑑定する地価調査。これは、前記の地価公示を補完する役割を担っています。都道府県単位で行われ、その調査範囲は、都市計画区域外や山林に及ぶため、その重要性は高いです。毎年、９月に新聞等で公表されています。
３．毎年、１月１日時点の価格を鑑定、意見を述べる相続路線価。これは、財務省から委託され、相続税、及び贈与税の算定基礎となる価格等を評価します。文字通り、一部を除き、道路に標準的な画地を想定した価格が表示されるため、大変重宝されています。但し、注意をしなければならないのはこの表示価格は市場価格ではないと言うことです。通常、地価公示価格等の概ね８割程度に設定されていますが、単純に計算してもその土地の適正な価格が求められるわけではありません。あくまでもこの価格は課税目的であることに留意する必要があります。この価格も新聞紙上はもとより、インターネットでも数年分が公表されており、閲覧が可能です。
４．１月１日時点の価格を鑑定する固定資産評価。これは特別区及び市町村などから数年ごとに委託され、土地固定資産税等の基礎となります。この路線価についても市町村等で路線価の閲覧が可能です。
５．競売に係る評価。これは、裁判所に登録された評価人が競売開始決定された不動産につき、評価を行います。買い受け希望者は、管轄裁判所やインターネットで物件に関する情報を閲覧することが出来ます。
６．公売に係る評価。これは国へ物納等がされた不動産に対して公売価格を鑑定します。財務省の各財務局等で定期的に冊子が置かれている外、インターネットでも閲覧が可能です。７．地方公共団体等の用地買収や売却などの際に委託される鑑定評価。道路を造ったり、公的な建築物の用地を取得するため、または民間への土地払い下げなどのために鑑定評価が必要になります。
７．各法令に基づく鑑定評価。例えば、土地収用法や土地区画整理法に基づき、鑑定評価を行うこともあります。挙げればきりがないですが、不動産鑑定評価は、全国の土地及び建物、各種権利に深く関わっています。
これらを評価する不動産鑑定士の責務は重く、日々、研鑽を積まなければ、立ち行きません。複雑な案件に出会えば、その本質を見極め、適正な価値を導き出すために、収集分析した資料を何度も見ては、悩み、考え、現地に何度も赴き、また、悩み、考えるという作業の繰り返しです。その作業のために不動産鑑定士には大晦日も無いのかも知れません。しかし、鑑定評価書が出来上がった時の充実感は何事にも代えがたいものがあります。おそらく、新年も不動産鑑定評価三昧の日々となることでしょう。
これが私の生きている間の使命であると感じます。本年も宜しくお願い致します。
継続賃料評価の一手法である差額配分法について
差額配分法とは、対象不動産の経済価値に即応した適正な実質賃料又は支払賃料と実際実質賃料又は実際支払賃料との間に発生している差額について、契約の内容、契約締結の経緯等を総合的に勘案して、当該差額のうち貸主に帰属する部分を適正に判定して得た額を実際実質賃料又は実際支払賃料に加減して試算賃料を求める手法です。 この過程で重要な要素の一つ、配分割合については、１／２、１／３、１／４などが配分数値として用いられていますが、この根拠を明示することはなかなか難く、この割合は先例の鑑定評価書採用数値や専門性に基づく達観的判断に基づいて判定されることも多いようです。
ところで判定過程については、個別分析はもとより、一般的要因の分析及び地域要因の分析が必要であり、これらの検討分析が必要と言うことは継続賃料といえども、試算賃料は適正賃料を視野に入れなければならないことを意味しているのではないでしょうか。この側面からも、同手法は過去に当事者が締結した賃料額を尊重しつつ、価格時点での新規賃料としての適正な賃料水準にも配慮して、妥当な範囲で新しい経済環境に相応しい賃料を求める手法であると言え、鑑定評価額に大きく影響する配分割合については、適正賃料水準をある程度考慮しなければならないものと考えられます。そこで、具体的配分割合はどうするのか？個々の案件によって千差万別でしょうが、特に係争中の裁判鑑定の場合、一般論で真っ向対峙して争っているわけですから、１／２を中心に配分数値を決めることが合理的と思われます。社会一般的に考えても、新規賃料と実際実質（又は支払い）賃料の差額は半分ずつ持ちましょうということが公平であると思います。例えば、２：８と判定したが、その根拠がなぜなのかが十分に説明できない以上、配分割合が乖離するほど、不自然な印象は免れません。退っ引きにならない事情はお互いにあるのです。だから争っているのです。だから、中立的な鑑定においては、契約自由の原則は厳然としてあることは承知で、適正賃料を指向するべきなのです。特に世間相場を大きく逸脱した合意賃料の場合、配分割合を偏向配分するならば適正賃料を視野に入れるべきです。
昨今、経済不況の影響で家賃の減額請求が増加していますが、この手法は、オーナーサイドに説明する場合、有効な手法であると考えます。作業上は非常に手間のかかる手法ですが、実際家賃と市場家賃を比較することがこの手法の骨格部分なので交渉がしやすく、説得力を有するからです。今、当社でも家賃交渉の有力なツールとして、簡易版を研究し、商品化に向け、開発中です。
曖昧な更新料について
不動産関連の相談会にお呼ばれし、席に着くや否や、一人目の中年男性の相談者は、目をギラギラさせて私を待っていました。うっと一瞬引きましたが、逃げ出すわけにもいかず、
「どの様なご相談でしょう？」 恐る恐る聞くと、
「払わなきゃいけないのかね、あんなもん。」 といきなり吐き捨てる相談者。
「何をお支払いになるのでしょうか？」 と私。
「何って更新料。」 と相談者。
「更新料？」
「そう、更新料。」
「何の更新料でしょう？」
「何って、借地のだろうよ。」 相談者は他に更新料があるのかと言わんばかりの口調。
「借地契約期間の満了に伴う更新ですね。古くから借りられているのですか？」
「そうねえ、おれのじいさんの代からだから、戦前からかな。」
「すると、何度か更新なされたのですかね？」
「したようだね。」
「そのときは更新料をお支払いになりましたか？」
「払っていたと思うよ。おれのじいさんも親父も、お人好しだったから。」
「その部分は極めて重要です。」
「そうだろう。人は心よ。おれも地主が少しでも気のいい奴なら相談に乗らないこともねえんだが、こいつが金の亡者みたいなやろうでよ。話になんねえんだ、ったく。」
「い、いや、そうではなくて、更新料の支払いがあったかどうかが重要なのです。」
「？」
「契約書はお持ちですか？」
このようなやりとりが続き、やっと物事の核心に近づいてきました。
要約すると、契約書には更新料の支払いに関する記述はなく、更新はこれまで２回、いずれも相当な更新料を支払っていること。その水準から地主さんもごく普通の方だと思われること。改築をしていること。
また、関係がややこしくなったのは、たまたま町の会合で同席した相談者（賃借人）と地主（賃貸人）が他の数名と２次会の飲み屋に流れ、勘定の際に１円単位まで割り勘にした地主に腹を立て、飲んだ勢いで、
「せこい野郎だ。」 と相談者が言ってしまったことのようです。
「もし、裁判になり更新可能と言うことになっても、裁判所は更新料の支払いを命令することは、まずありません」
「そうだろう！」 と鼻息荒く何度もうなずく相談者。
「しかし、争いになれば、その日に即決着することなどなく、お金も時間もさることながら大変な労力を必要としますよ。」
私が幾分身を乗り出して言うと、眉をひそめ、しばらく腕組みしていた相談者でしたが、
「・・・おれも全然払わねえっていう訳じゃねえ。阿漕なことをするなってことなんだ。」
相談を受けてから１時間余り、ようやく普段の（？）良い人に戻ったのか、言い方に落ち着きが出た言い方でした。
「おこがましい言い方で恐縮ですが、おじい様やお父様が長い時間をかけて築いてきた地主との信頼関係は、目にこそ見えませんが大きいと思います。それをひとときの感情で壊してしまっては、あなたの生活、そしてあなたのお子様の生活にも影響が出るような気がします。ここはどうでしょう。もう一度お話し合いを持たれたら。」
私の言葉に何を偉そうにという顔もせずに軽くうなずいていた相談者でしたが、私は心の中で、「この話し合いはきっとうまくいく」と確信していました。
何故なら、言葉は多少乱暴なものの、その端々に出るこの男性の気の優しさが伝わってきたからです。地主も彼の話から悪い人ではなさそうです。地主の悪口を言いながら地主をかばうような言い回しもあり、地主の実像も何となくわかってきました。
「不器用だね。おれの親父そっくりだ(^^)」 私は心の中でつぶやきました。
最後に更新料の目安は借地権価格の５％～１０％（更地価格の３％～８％）とお伝えし、その概算を弾いてみました。
「あくまで、これは目安です。最終的な更新料支払いのあるなしや更新料が発生した場合の額は、話し合い次第です。何よりも心からの合意が大切です。」
そう言った私の肩をぽんと一度叩き、彼は
「ありがとよ。」
そう言って帰っていきました。
不動産を介して、様々な人間が様々な関係を作り生活しています。そんな中で隣人関係や賃貸借関係で繋がった人々が、お互いに感謝をし助け合い、生きていくことが大切のような気がします。理想論といわれればそれまでですが、例えば、借りてくれてありがとう、貸してくれてありがとう、という気持ちが根底にある賃貸借関係から形成される賃料は、まさしく鑑定評価基準で言う正常賃料であるのでしょう。それを理想だと簡単に片付けるのは、少し悲しいような気がします。法による取り決めではない曖昧な更新料が、今でも存在するのは何故なのでしょうか。そこには人の心が深く関わっているような気がします。
ある経営者の言葉
特に若手の鑑定士（年齢ではなく、不動産鑑定士登録後の年齢？です）の多くは、開業地及びその周辺地域で、鑑定実績がないまたは少ないため、周辺地域での仕事依頼は少なく、仕事依頼があれば、基本的にはどこへでも飛んでいきます（私見）。
４年ほど前になりますが、私も兵庫県へ評価に行きました。初めて行く地域であり、行政調査も東京都とは幾分勝手が違い、戸惑うこともありましたが、親切な担当者も多く、感謝の念を抱きながら、調査を進めました。対象不動産は酒造であり、その経営状態も考慮する評価でしたので、社長のお話を聞き漏らさないように、カリカリとメモを取りながら、全体把握に努めました。長年の経営苦心をお伺いしながら、酒造りの歴史やその深さに感動したりもしました。
工場内を案内してもらいながら、その途中、社長は私に出来立ての酒を小さなコップに大切そうに注いでくれました。「どうぞ」と飲むように促され、飲んだその酒は、私の口の中で、一瞬にして花を咲かせました。私はその酒の芳香そして美味に言葉を失い、その場に佇みました。そんな私を見て、薄く微笑んだ社長は小さな声でこんなことを言ったのです。「どんなに酒造りが好きでも、命に代えても守らなければならないものだとしても、外的環境の変化から、酒造経営を断念せざるを得ない時もあるんだよ」
私も評価資料としての、決算書を見たとき、厳しい経営状況にあることはわかりましたが、現実に社長の口から出た言葉は私の軽い憶測など消し飛ばすように強くそして深く私の胸に突き刺さりました。「ありのままの鑑定評価をして下さい。そのための資料は何でも出します。」そう続けた社長の澄み切った目が今でも忘れられません。
「地価調査雑感」
６月は、毎年９月に新聞等で公表される７月１日時点の全国の地価、所謂「地価調査」の作業が終盤にさしかかっています。この地価調査は毎年３月にやはり新聞紙上で公表される１月１日時点の全国の地価、所謂「地価公示」を補完するものであり、地価の重要な指標となっています。この中で、取引事例の調査、分析は地価評価作業の要であり、我々不動産鑑定士にとっても、大変重要な資料です。鑑定士ひとりひとりが汗をかいて情報を収集し、作り上げた取引事例や賃貸事例は私たちの生命線です。
昨今、地価公示制度の不要論を聞きますが、これほど、組織的なそして全国的な事例収集・整備機能は日本には存在しないのではないでしょうか？確かに事例は他の方法で手に入るかもしれませんが、そのままでは偏向的で不正確なものも少なくありません。地価公示等で鑑定士が作る事例カードはそれらを再調査し、より精度の高いものにまとめ上げたものです。
この制度そのものがなくなれば、私たちは明日から評価作業ができなくなるのでしょう。そして、これ以上に深刻なのは全国的な地価体系の把握ができなくなることでしょう。これは国民の貴重な生活基盤である土地の経済価値の把握が個別的事情を大きく反映した場当たり的で恐ろしく偏向的且つ流動的なものになるということであり、ある意味で不動産の価格秩序の崩壊を意味います。
人間の作り上げたものには常に一長一短があり、地価公示制度についても、様々な批判があるとは思いますが、この制度を考えるとき、長が短を凌駕していると言わざるを得ません。
温泉街の不動産鑑定評価
温泉街の中の旅館とその敷地の評価をたまにします。
取引事例と建築費等から接近する積算価格と事業収支に基づく収益価格を求めたところ、積算価格が収益価格の約１０倍になりました。利回りも地域の統計を基に数段階幅を持たせて導出しましたが、この大きな乖離を解消するには至りませんでした。
依頼者への説明をどの様にすればいいのか頭を抱えてしまいました。どちらの価格を重視すればよいのか、熟慮を要するところですが、対象不動産が商業地域且つ温泉街にあり、他の用途への変更が難しい以上、収益価格を重視することが本流なのでしょうが、周辺では客足が順調な旅館もあり、昨今夙に経営戦略が強く反映される業種でもあるので収益等を標準化することも考えなければならない側面もあります。
不動産鑑定評価基準の中に「最有効使用の原則」という概念があり、「不動産の価格はその不動産の効用が最高度に発揮される可能性に富む使用を前提として把握される価格を標準として形成される。」とあります。但し、その後に「良識と通常の使用能力を持つ人による・・・」という文言が続き、たとえ、現状とは違う、より大きな収益を生むことが可能だとしても、その人が特別な能力を持つ人場合、通常の使用能力を持つ人ではないので、ダメと言うことになります。
しかし、そもそも、事業は創造性を基にして競い合うことが前提であることを考えると、ある意味では特別な能力を持つ人でなければならないことから、同基準でいう通常の使用能力を持つ人とはもっと広い概念で捉えるべきなのかもしれません。資金力もさることながら、特に経営者の創意工夫が事業の存否を左右する旅館経営では、有効利用の捉え方が重要と言うことになるでしょう。
観光地域には組合があり、宿泊料金等の水準がある程度決められているところも多いようです。その意味では評価要因に関して、地域の標準的な部分も捕まえることもできます。一方、対象不動産に関して、その経済価値を収益から捉える場合、その事業収支を標準化させることは難しいと思います。なぜなら、前述したように、売り上げ等は経営者の資力や創意工夫のせめぎ合いから生じた結果であり、いくら組合等である水準の固定化を図ろうと、個々の旅館間では売り上げ等に雲泥の差が生じることは当然なのですから。
困難なことかもしれませんが、流行っている旅館経営者がそうした組合の長になり、経営戦略を踏まえて、地域に情報提供できる仕組みができれば、たとえば温泉街の活性化につながるかもしれません。同水準の創意工夫を地域が共有すれば、その地域においては特別の人は通常の使用能力を持つ人となり、最有効使用の原則の概念に合致するからです。おそらく、そうした取り組みをやっている地域もあることでしょう。
活気があった方が観光客も安心だし、楽しいですよね。それに、鑑定士にすれば、その方が価格のありどころを捉えやすいのです。
今回の評価においては、標準化が難しいことから、あるがままの価格として、両評価額を提示し、依頼者に十分説明の上、今以上の情報の収集の時間を頂くことも必要だと思います。
評価額を合理的な理由に基づき、収斂することの悩みは尽きそうにありません。
借地に関する法令の歴史的変遷について
我が国の近代において、借地権に関する最初の法律は、不平等条約撤廃等の早期解決を背景に、明治政府が、フランスのポアソナードに起草させた旧民法（明治２３年法律２８号）である。不動産利用権に関して、この民法の特筆すべきは、賃借権については、物権性が認められ譲渡の自由が保障されていた点である。しかし、法典論争の結果、旧民法は施行されず、新たに明治政府は日本人の起草委員を任命し、明治２９年公布、明治３１年施行されたのが現行民法である。同法で修正された不動産利用権は、地上権及び永借権は物権存続となるが、賃借権については、債権となった。この結果、建物所有目的の土地利用権は、物件たる地上権か、債権たる賃借権の選択必要性が生じ、その選択如何で、第三者対抗力、存続期間、譲渡性等において効果が異なることとなった。
この民法施行後、同法付則により、施行後１年以内に登記しなければ、第三者に対抗し得ないとしたので、単なる借地契約が地上権と賃借権のどちらに該当するのか、紛争が頻繁に起こるようになった。この弊害を除去する目的で、明治３３年３月「地上権ニ関スル法律」（明治３３年法律７２号）が制定され、その第１条で、「本法施行前他人ノ土地ニ於テ工作物又ハ竹木ヲ所有スル為其ノ土地ヲ使用スル者ハ地上権者ト推定ス」と規定される。しかし、同法は、本法施行前の借地契約に関する推定規定であり、それ以後新たに契約する場合は、民法の本則によるため、立法者の意図に反し、地主は地上権の設定を避け、殆ど賃借権となったのは当然の結果である。
明治３７年日露戦争以降の資本主義発展の中、地租の増徴及び都市における人口増大に伴う地価急騰により、未登記借地人に対し、地主は第三者への土地譲渡を装い、地代値上げを強要する所謂「地震売買」が横行する事態となった。これと同時に、衆議院及び貴族院へ、借地人を保護する請願が相次いだ。紆余曲折を経て、明治４２年５月「建物保護ニ関スル法律」（明治４２年法律４０号）が成立する。この法律は、前記の地震売買及び短期契約等の弊害の除去を目的としたが、後者の最短存続期間の保護等は、貴族院において削除され、法令化されなかった。
そして、大正１０年、借地人保護を鮮明に打ち出した現行借地借家法の基礎となる借地法（大正１０年法律４９号）及び借家法（大正１０年法律５０号）が制定された。制定後は、改廃定が複数回行われ、建物保護ニ関スル法律も含め、平成３年の借地借家法（平成３年法律９０号）に収斂、一本化していく。このように、借地に関する法令の歴史は、賃貸人に比べ弱者であった賃借人の保護の強化が柱のひとつである。借地の減少により、少なくなったとはいえ、現在においても、借地に関する争いは存在する。借地人の保護は当然必要である。しかし、反面、賃貸人の主張にも耳を傾ける必要がある。法令の改廃は、民意を反映し、平等原則に立った法的利益の保護を前提とすべきであるが、時に国益を優先しすぎるバランスの欠いた法令も見受けられる。不動産鑑定士は、例えば、借地権を評価する借地事件に関与したとき、法令の裏側にある歴史的変遷の経緯を理解し、鑑定評価額の決定において、客観的で説得力のある結論を導き出す義務があると思う。
不動産鑑定士が必要な理由
今年も「ちかこうじ」の季節がやって参りました。よく誤解されるのですが、「ちかこうじ」と言っても、「地下工事」ではありません。毎年、１月１日時点の全国の土地の標準的な価格を公表する「地価公示」です。公示する地点は３万地点あまり。この指標は、国土交通省土地鑑定委員会より、その年の３月に新聞紙上等で発表されるのですが、不動産取引に関わる人をはじめ、相続税路線価や固定資産税路線価などにも有力な指標として活用されています。
ご存じの通り、日本はまだまだ不景気であり、土地の価格も全国的に見るとずるずると下がっている昨今ですが、底値感もあり、このところの特に東京の地価は横ばいや上昇傾向も見られるなど、過渡期にあるといえます。このような難しい地価動向を把握し、国民に対して土地の適正な価値を示す責任を負うわれわれ不動産鑑定士は、毎年の公表に向け、不動産市場を日々分析すると共に、地価公示については、半年以上の作業期間をかけ、土地の正しい価値を評価します。
この土地の価格について、発表後、よく当社へご質問を頂くのですが、その中で多いご質問は、「地価が発表されたけれど、自分の土地もあのくらいの価値なのか？」という内容です。このご質問に対して、不動産鑑定士は、「はい、そうです。」と即答はできません。なぜなら、土地の価値というものは、テレビや車などの一般商品と違い、ひとつひとつ個性というものがあり、そのためその価値というものはひとつひとつ違うからです。たとえ、隣が地価公示地点の土地だとしてもです。地価公示地点はその地域の標準的な土地を選択し、その地価を評価します。ですから、隣の土地であっても、その土地が不整形地であったり、角地であったり、規模が大きかったり、小さかったり、地価公示地点の土地と違う個性を有する場合は、当然、その価値も異なってくるのです。そのため、地価公示地点の土地価格はザックリとした目安にはなりますが、自分の土地の正確な価値を知りたい場合は、やはり不動産評価の専門家である不動産鑑定士に評価してもらうことが必要です。ここで気になるのは、その料金だと思います。訴訟や公的機関への提出など本格的な評価が必要な場合は別ですが、個人的にあるいは社内の内部資料として適正な不動産価格を利用したい場合は、簡易な査定書が有効かと思います。当社でもリーズナブルな商品をご用意しており、その需要も年々強くなってきています。
不動産の価値や賃料についてのご相談は、常時無料で行っていますので、お気軽にご連絡頂ければと思います。
不動産は、貴重な資源であると同時に、われわれ人間の生活に欠くことのできない大切なものです。近所の噂や新聞広告の不動産情報もそれなりに有効ですが、大きな資産である不動産については、特に専門家の意見に耳を傾けることが肝要かと思います。
相続・贈与の際の不動産鑑定評価の活用について
言うまでもなく、相続・贈与の場面では、それに伴う税金が生じることがありますが、特に価値の高い不動産に関しては注意が必要です。その価値把握の如何で、納める税額が大きく違ってくることがあります。通常、この業務を委託する際、税理士が関わりますが、不動産評価を路線価で機械的に算定することが多いようです。税理士の中には、不動産に関する知識が不十分な方も多く、路線価方式以外で資産評価が可能な場合でも、それを行わず、あるいは気づかず、その結果依頼者は、必要以上の納税を行っているケースも見られます。
私も、先日関わった相続財産評価で、千万円単位の節税を行いました。これは資産税について、強い問題意識のある税理士からの依頼でした。
不動産評価の分野は、一般的にはまだまだ認知度が低いですが、財産の種類の中で不動産ほど大きな価値を持つ財産も少ないと思います。そして、その本当の価値を掴むのは、残念ながら、不動産評価の専門家でないと難しく、たとえその価値を独自で掴んだとしても、客観的な資料にはなり得ないのが現実です。相続人などが遺産分割をする際の指標として、また公官庁への提出書類として威力を発揮するのは不動産鑑定士の作成した鑑定評価書なのです。
みなさまの中にも、相続・贈与に直面している方もおられると思います。そのときは是非、不動産鑑定士に一度ご相談されることをお勧め致します。
「みなさまの大切な財産を守るために」存在する不動産の専門家、それが不動産鑑定士です。
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